Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Какой срок предусмотрен для освобождения квартиры после продажи по закону?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Для начала поговорите с продавцом. Объясните, что по закону, когда заключен договор купли-продажи, собственность переходит в права пользования покупателя. Если предыдущий владелец объясняет причины, по которым он пока не освобождает помещение, идти ему навстречу или нет — решать вам. Например, продавец говорит, что ему требуется еще несколько дней, т. к. он оформляет визу, а документы еще не готовы.
Продавец не съезжает, что делать покупателю?
В этом случае договоритесь о компенсации, потому что с момента заключения договора все расходы по коммунальным платежам переходят к покупателю. Платить за ЖКХ будете вы, а не предыдущий владелец. Постарайтесь решить проблему мирным путем. Но если продавец продолжает жить в вашей квартире и съезжать не собирается — обращайтесь в полицию и суд.
Помните, когда вы обращаетесь в суд с иском о выселении, дело затягивается на 1−2 месяца. Именно поэтому проще договориться с бывшим продавцом мирным путем.
Когда продавец обязан съехать, если срок не указан в договоре
Бывают случаи, когда сроки выселения не прописаны в договоре по разным причинам, например, вы могли просто забыть про это. Тогда ситуация регламентируется пунктом 2 статьей 314 Гражданского кодекса РФ «Срок исполнения обязательства». Согласно закону, если договор купли-продажи подписан, прежний хозяин должен исполнить свою часть соглашения и съехать из квартиры в течение недели. Отсчет начинается со дня предъявления покупателем таких требований.
Если вы уверены, что не договаривались с продавцом о времени на освобождение недвижимости и этот пункт отсутствует в договоре, напомните прежнему собственнику о сроках и дождитесь установленных семи дней.
Эксперт по спорам в сфере аренды недвижимости Ангелина Волкова отмечает, что такое обязательство работает в две стороны и защищает не только покупателя, но и продавца: «Если договор заключен, но покупатель не торопится подписывать акт приема-передачи и въезжать в квартиру, продавец вправе требовать от него принять квартиру в разумные сроки».
Как выселить жильцов из арендуемой ими квартиры — Аренда — Журнал Недвижимости
Все статьиАналитикаАрендаДизайнНовостройкиСпецпроектВторичное жильё
Иногда хозяин недвижимости решает расстаться с квартирантами до истечения срока договора найма. Как правило, дело решается мирно: собственник даёт месяц на освобождение квартиры, жильцы послушно съезжают. Ведь никто не хочет тратить время и деньги на длительные разбирательства и судебные тяжбы. Но бывает, что квартиранты съехать отказываются. Рассказываем, что делать в этом случае.
16 мая 2018
Когда можно попросить квартирантов съехать
Всё зависит от того, что прописано в вашем договоре найма об условиях досрочного расторжения и нарушали ли жильцы какие-то пункты договора.
Помните: краткосрочный договор (заключается на срок до 1 года) по закону автоматически продляется каждый год на тех же условиях, если за три месяца до истечения договора вы не заявили о своём желании его расторгнуть или перезаключить на иных условиях (если другое не прописано в самом договоре). Подписанный в 2015 году договор найма на срок 11 месяцев может быть действителен и два, и три года спустя.
Если жильцы ничего не нарушали
Если вам по каким-то причинам понадобилась ваша квартира, а договор найма ещё не истёк, попробуйте объяснить ситуацию квартирантам. Если люди живут давно (а договор просто продляется автоматически каждый год), отношения с ними хорошие, скорее всего, они спокойно съедут.
Если жильцы въехали совсем недавно, то стоит уточнить, не подписывали ли они договор с риелтором, по которому он обязан найти новое жильё, если с вашим вариантом что-то не сложится.
В этом случае им не придётся платить комиссию агенту ещё раз (хотя вряд ли они всё равно обрадуются такой быстрой смене места жительства).
В идеале, конечно, стоит предложить людям помощь с поиском другой квартиры, денежную компенсацию или помощь с переездом.
Если не брать «моральную» сторону вопроса, то всё зависит от того, что прописано в вашем договоре найма.
Если в нём нет ничего о досрочном расторжении или условия такого расторжения в данной ситуации играют против вас, то квартиранты имеют полное право отказаться съезжать.
А то, что вам по каким-то причинам нужна квартира (пусть и находящаяся у вас в собственности), — ваши личные проблемы. Закон в этом случае на стороне жильцов. Если они подадут в суд, вы его почти наверняка проиграете, ещё и компенсацию с судебными издержками заплатите.
В этом случае можно подстраховаться только на этапе подписания договора: в документах нужно прописать, что вы вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке в любое время, уведомив квартирантов за месяц.
Если жильцы нарушали договор
Если же с жильцами приходится расстаться из-за несоблюдения ими каких-то пунктов договора найма, то, конечно, ни о каких компенсациях и извинениях с вашей стороны речи не идёт. Если жильцы согласны с вашими претензиями и готовы переехать — прекрасно.
Если нет — стоит подстраховаться и отправить им письменное предупреждение о необходимости выполнения пунктов договора, которые, по вашему мнению, были нарушены. Например, оплатить просроченный платёж за аренду или ликвидировать последствия потопа, случившегося по их вине.
Индивидуальные случаи
Какой срок освобождения квартиры после продажи установлен в России? Как уже было сказано, дать однозначный ответ на подобный вопрос не получится. Многое зависит от условий, прописанных в соглашении купли-продажи.
Как уже было сказано, в идеале время, отведенное на выписку граждан из жилья, устанавливается договором установленной формы. Только на практике дела обстоят иначе.
Например, можно прописать, что жилье освобождается после определенных обстоятельств. Скажем, после передачи денежных средств продавцу. Или в момент регистрации факта перехода прав на недвижимость.
Соответственно, срок освобождения квартиры после продажи по закону устанавливается в индивидуальном порядке. Если точная дата в соглашении не прописана, ее отсутствие может сыграть с участниками операции злую шутку.
Бывает и так, что стороны операции регулируют время, отведенное на выписку и фактическое оставление жилья, устно. Это не самое лучшее решение, особенно если его никак не доказать. При подобных обстоятельствах с проблемами чаще всего сталкиваются продавцы.
Как уже было сказано, если соглашение не устанавливает сроков освобождения квартиры после продажи, подразумевается, что на момент подписания соглашения жилье полностью свободно. Либо придется за неделю после выдвижения первого требования покинуть проданное имущество.
Юридической силы устные договоренности не имеют. Придется не только проговорить соглашение, но и зафиксировать соответствующие условия на бумаге. Только при подобных условиях стороны окажутся максимально защищены.
Кто такой добросовестный приобретатель?
Покупатель будет считаться добросовестным, если в момент совершения им сделки с жильем, подлежащим возмещению, он не знал и не мог знать, что лицо, передающее ему жилье, фактически не имеет на это права. То есть приобретатель должен доказать в суде, что при совершении сделки по приобретению недвижимого имущества он проявил разумную осмотрительность и рассудительность и принял все возможные меры для выяснения, имел ли продавец право распоряжаться этим имуществом3. Примерный перечень таких действий будет описан ниже.
По общему правилу добросовестный покупатель, получивший жилье на возвратной основе, т.е уплатив за него фактическую цену, не может быть лишен жилья. Однако закон допускает случаи, когда собственник вправе требовать возврата утраченного им имущества.
Могут ли истребовать единственное жилье?
Часто бывает так, что купленная человеком квартира или загородный дом становится единственным подходящим жильем для него и членов его семьи. Действующее законодательство устанавливает правило, согласно которому такое жилье не может быть выселено (исполнительный иммунитет), за исключением случаев, когда оно подлежит ипотеке6.
Проблема, однако, заключается в том, что характер требований о возмещении ущерба не идентичен требованиям о возмещении ущерба. Оправдание имеет своим предметом возвращение конкретной вещи — дома. В то время как иск о взыскании предполагает «изъятие» принадлежащего должнику имущества в определенном порядке7: наличные деньги в рублях, при их недостаточности – наличные деньги в иностранной валюте, если их не хватило – драгоценные металлы и т.д.
Кроме того, если толковать положения закона буквально8, то «наложение ареста на имущество должника» (собственно арест) и «изъятие у должника закрепленного за взыскателем имущества» (одобрение) даже с точки зрения исполнительное производство, различные меры принудительного исполнения.
Таким образом, суды придерживаются позиции, согласно которой правоприобретателю не предоставляется исполнительный иммунитет в случае изъятия его единственного места жительства. Неважно, честный он или нет.
Позиция судов аналогична по делам о применении последствий недействительной сделки по приобретению жилья (реституция): ссылка на то, что жилое помещение является единственным пригодным для проживания покупателем и его семьей, будет не имеют юридического значения.
Если не выписаться из квартиры
Часто граждане прописаны по одному адресу, но на самом деле живут по-разному. И такая ситуация создает множество проблем для домовладельцев. Срок освобождения квартиры после продажи соответствует закону, который требует от продавца покинуть квартиру после продажи.
Как уже было сказано, договор купли-продажи должен четко разъяснять условия освобождения жилплощади как в устной форме, так и в письменной форме. В отсутствие раздела закон предусматривает, что предыдущий владелец отказал в регистрации до заключения договора купли-продажи.
Нужно ли проверять людей, которые продают дома? Можно, но не обязательно. Право собственности совершенно не зависит от регистрации. Поэтому текст подписанного договора должен сыграть большую роль. Фактически это может указывать на то, что собственник освободит территорию к определенной дате, но в документе это может быть не так.
Если в жилье остались жильцы
Выписка из квартиры после продажи квартиры — это не обязательный пункт, но он обычно подразумевается под выселением. Ранее было сказано, что иногда в ДКП прописан только пункт о непосредственном фактическом освобождении жилья, но не о прописке.
Что делать, если после регистрации соглашения купли-продажи покупатель заметил, что на территории остались жильцы? Тут все зависит от обстоятельств. А точнее — от договора установленной формы.
Возможны следующие варианты развития событий:
- В договоре не прописан срок выписки вообще. Тогда продавца недвижимости можно выписать через суд.
- В соглашении указано, что прежний собственник будет после продажи жилья иметь право на сохранение прописки неопределенный срок. Данная картина доставит немало хлопот. Выписать через суд продавца можно будет, но придется доказать, что фактически «нарушитель» проживает в другом месте.
- Договор содержит определенные временные рамки, в которые должно произойти освобождение квартиры после купли-продажи. Нужно просто ждать окончания соответствующего периода. Если условия соглашения нарушаются — действовать согласно указанным ранее принципам.
Соответственно, каждый случай будет рассматриваться судом в индивидуальном порядке. Неграмотно составленный или неполный ДКП — это огромная проблема и для покупателя, и для продавца.
Сроком освобождения квартиры после продажи по закону в РФ определяются ДКП. В соответствующем документе принято указывать конкретную дату выезда. Это значительно упрощает жизнь участникам сделки.
Отсутствие точной даты выписки и фактического освобождения территории может привести к серьезным конфликтам между сторонами. Вместо даты некоторые указывают точку отсчета того или иного промежутка времени. Например, «После регистрации ДКП в уполномоченных органах в течение двух недель продавец обязуется освободить жилье».
В любом случае наиболее приемлемым и простым раскладом является использование определенной даты выписки из квартиры. Юристы говорят, что отсутствие подобной записи не может гарантировать склонение судей в сторону продавца или покупателя. Дело рассмотрят в индивидуальном порядке.
Нарушение срока передачи квартиры дольщику
Закон защищает участника долевого строительства от неисполнения застройщиком взятых на себя обязательств, в том числе связанных со своевременной передачей построенных объектов инвесторам. На что может рассчитывать дольщик при задержке сдачи дома в эксплуатацию? Какие меры ответственности предусмотрены для нарушителей? Ответы на эти и другие вопросы — в нашей статье. (Отношения сторон по договору участия в долевом строительстве регулируются Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ.)
Ответственность застройщика
В период кризиса соблюсти указанные в договоре сроки удается далеко не всегда. Но при этом строительной компании (застройщику) следует учитывать, что размер санкций может быть значительным, а исключать или устанавливать в договоре ответственность за нарушение обязательств в меньшем размере, чем это предусмотрено законом № 214-ФЗ, стороны не вправе. Рассмотрим возможные виды ответственности подробнее.
УПЛАТА НЕУСТОЙКИ
Застройщик обязан передать участнику долевого строительства соответствующий объект не позднее срока, предусмотренного договором. При этом для всех участников долевого строительства срок должен быть единым. Такие правила установлены в пункте 1 статьи 6 закона № 214-ФЗ. Согласно пункту 2 той же статьи, в случае нарушения обусловленного договором срока передачи дольщику готового объекта застройщик уплачивает ему неустойку (пени) в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, неустойка (пени) уплачивается в двойном размере. Таким образом, указанная санкция носит характер законной неустойки. Статьей 332 Гражданского кодекса РФ установлено, что кредитор вправе требовать ее уплаты независимо от того, предусмотрена данная обязанность соглашением сторон или нет. Заметим: размер законной неустойки может быть изменен соглашением сторон лишь в сторону увеличения (но не уменьшения). Исходя из сказанного, участник вправе потребовать от застройщика уплаты неустойки за все время просрочки передачи ему объекта долевого строительства, даже в том случае, когда договор этого не предусматривает. Если застройщик требование не удовлетворит, то спор подлежит рассмотрению в суде. Обратите внимание: при таком способе разрешения спора размер взыскиваемой неустойки может быть уменьшен судом. То есть несмотря на то, что застройщик понесет дополнительные расходы (в виде уплаты госпошлины, оплаты услуг представителя и т. д.), судебное решение может оказаться для него более выгодным вариантом. Как указано в статье 333 Гражданского кодекса РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе ее уменьшить. Признание неустойки несоразмерной является правом суда, принимающего решение. При этом в каждом конкретном случае суд оценивает возможность снижения с учетом конкретных обстоятельств дела и взаимоотношений сторон. Здесь необходимо иметь в виду, что сумма неустойки может быть уменьшена, только если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства (п. 42 постановления Пленума Верховного суда РФ и ВАС РФ от 1 июля 1996 г. № 6/8). При оценке таких последствий судом могут приниматься во внимание в том числе обстоятельства, не имеющие прямого отношения к последствиям нарушения обязательства (сумма договора и т. п.).
КРИТЕРИИ НЕСОРАЗМЕРНОСТИ
Для установления несоразмерности могут быть использованы следующие критерии: значительное превышение размера неустойки над суммой возможных убытков, вызванных нарушением обязательства; длительность неисполнения обязательств и другие обстоятельства. Уменьшение размера неустойки является правом суда, а не его обязанностью. Так, например, по одному из дел, рассмотренных в Арбитражном суде г. Санкт-Петербурга и Ленинградской области, заявленные требования о взыскании свыше 82 млн руб. неустойки за просрочку исполнения обязательства по предоставлению объекта в соответствии с договором участия в долевом строительстве были удовлетворены в размере 5 млн руб. Постановлением ФАС Северо-Западного округа от 17 июня 2009 г. по делу № А56-25545/2008 решение оставлено без изменений. Судьи посчитали возможным уменьшить размер заявленной суммы до 5 млн руб., применив положения статьи 333 Гражданского кодекса РФ, хотя застройщик настаивал на уменьшении суммы до 300 тыс. руб.
ВОЗМЕЩЕНИЕ УБЫТКОВ
Кроме уплаты неустойки, застройщик обязан возместить в полном объеме причиненные дольщику убытки (ст. 10 закона № 214-ФЗ). Они определяются в соответствии со статьей 15 Гражданского кодекса РФ и могут включать в себя: — расходы, которые лицо (пострадавшая сторона) произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права; — утрату или повреждение имущества; — неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Размер убытков участник долевого строительства должен подтвердить документально. Например, в качестве убытков дольщика — физического лица могут рассматриваться затраты, которые он был вынужден нести в связи с невозможностью в срок получить от застройщика жилое помещение (квартиру) и, соответственно, использовать его для проживания. К ним могут относиться расходы по найму жилого помещения на срок просрочки исполнения обязательств застройщиком, которые подтверждают договором найма и документами об оплате (квитанцией, распиской и пр.). Для коммерческой организации — участника долевого строительства — убытком может являться упущенная выгода, то есть неполученные доходы (прибыль), которые она получила бы от использования имущества, если бы объект был передан застройщиком в срок. Например, прибыль от сдачи приобретенного по договору долевого участия нежилого помещения (части здания) в аренду. Расчет подобных убытков должен включать обычную для данного вида деятельности долю прибыли. Она определяется по данным самого дольщика (при наличии у него такой деятельности) либо по информации, полученной от других организаций, которые осуществляют подобную деятельность, а кроме того, из официальных источников (управлений статистики, соответствующих отделов ценообразования местных органов власти и т. д.). Обратите внимание: так как неустойка не носит зачетный характер, ее размер не будет уменьшать сумму рассчитанных и подтвержденных убытков.
Всякое правовое действие считается оконченным после того, как будет выполнен комплекс действий, установленный российским законодательством. Это означает, что продавец недвижимости должен освободить квартиру, как будут проставлены подписи в соглашении и передана полная оплата.
Законодательство содержит в себе такое понятие, как разумные сроки освобождения квартиры – освобождение квартиры при конкретизации периодов, которая не оговаривается ни в одном из документов, однако, на практике, считается, что длительность такого срока освобождения квартиры после продажи – один месяц.
При осуществлении подобной сделки обязательно должен существовать такой документ, как акт предпродажи, в котором обуславливается последовательность совершаемых действий. Он включает в себя две части:
- Последовательность правовых действий: в день подписания соглашения, заключенного между сторонами сделки, покупатель осуществляет передачу установленной условиями соглашения и акта денежной суммы. Чаще всего – это половина всей суммы, но вообще это прописывается в договорных условиях. Как только оканчивается разумный срок, покупатель отдает вторую часть оплаты, а также проверяет все сведения со счетчиков. Это и есть момент окончания сделки. Продавец должен выписаться из жилплощади, то же самое делают и прочие граждане, прописанные по данному адресу. Покупатель, основываясь на акте передачи, производит перерегистрацию всех коммунальных счетов на свое имя.
- Последовательность бытовых действий: досконально и по пунктам должно быть описано состояние жилплощади, в котором она находится во время совершения операции, наличие и состояние имеющейся бытовой техники и мебели. Данный акт обладает равной юридической силой, такой же, как и соглашение о купле-продаже, он является доказательством верности и соответствия совершаемых действий государственному законодательству. Поэтому наличие мебели не обязательно должно указываться в основном соглашении.
Варианты освобождения квартиры после продажи
Всего возможно три варианта развития событий:
- Заезд после оформления договора купли-продажи. О съезде предыдущих постояльцев после регистрации договора купли-продажи мечтают практически все, кто приобретает квартиры на рынке вторичного жилья. Такой исход вполне возможен. Но возможен он в том случае, когда продавец указывает в договоре пункт о том, что он должен освободить жилплощадь в течение двух дней. Обычно это происходит, когда в квартире никто не проживает.
- Стандартный период. Упомянутый выше вариант, как уже говорилось, происходит нечасто. Как правило, собственникам нужно время, чтобы подготовиться к отъезду. Поэтому покинуть жилплощадь после подписания документов могут немногие. В таком случае в договоре должно быть указано, в течение какого периода бывшие собственники должны съехать. Рекомендуется указывать максимально точное время выезда.
- Альтернативные квартиры. Вариант с альтернативными квартирами — сделка, в которой участвует 2 или более объектов недвижимости. Вероятнее всего, одна из квартир окажется проблемной, так как собственники будут её освобождать в течение неопределённого периода. Владельцы устанавливают условные сроки для таких сделок. Такое развитие событий необходимо немедленно пресекать, так как передача собственности затянется на очень долгое время. Дабы избежать торможения в процессе передачи, настаивайте на точной дате в договоре. В ином случае привлекайте на помощь профессионального риэлтора, имеющего опыт в подобных сделках.
Чтобы не допустить задержки продавцом передачи квартиры, стоит обратиться к профессиональному и опытному риэлтору. Именно такие специалисты работают в агентстве “Руснедвижимость”. Здесь вы получите консультации не только риэлторов, но и юристов, которые помогут вам в юридическом сопровождении сделки. Если вы ещё только находитесь на начальном этапе поиска нового жилья, то к вашим услугам обширный каталог недвижимости Кирова и Кировской области, а также экскурсии к строящимся объектам.
В каком случае последует освобождение от ответственности?
Законом также предусмотрен ряд случаев, при которых нарушители данного правила освобождаются от ответственности в виде штрафа. Так, если виновное лицо допустило подобное нарушение, но при этом имеет регистрацию на территории того же субъекта РФ, то назначение штрафа исключается. Для Москвы и Санкт-Петербурга данное основание для освобождения от ответственности расширено, поскольку нарушители не привлекаются даже при наличии регистрации на территории Московской или Ленинградской областей. Другим основанием для освобождения от ответственности является наличие родственных отношений с собственником или нанимателем того помещения, в котором осуществляется проживание (учитываются только близкие родственники). При этом собственник или наниматель должен иметь регистрацию в этом помещении или постоянно проживать совместно с указанными родственниками по данному адресу.
Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.В соответствии со статьей 304 Гражданского кодекса РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.В соответствии со статьей 305 Гражданского кодекса РФ права, предусмотренные статьей 305 Гражданского кодекса РФ, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом по основанию, предусмотренному договором.
Продавец не освобождает квартиру
Продавец подписал договор, в котором указано, что квартира должна быть физически освобождена в течение 10 календарных дней после регистрации права собственности. Но потом заявляет, что освободит квартиру через 30 дней, т.к. сейчас в ней квартиранты. На каждый из таких случаев у опытного агента найдутся доводы (где — ссылки на законы, где — дипломатия), чтобы отстоять интересы своих клиентов.
На крайний случай, чтобы понудить человека к исполнению договоренностей, существует претензионная схема, по которой на него можно подать в суд. Но до суда, как правило, доходят случаи, когда квартиру не освобождают месяц, два, три… К счастью, необязательные люди в сделке встречаются редко, потому что агенты, чаще всего, продумывают схему до конца.
Освобождение квартиры после продажи
Полное освобождение после продажи включает в себя:Юридическое освобождение (снятие с регистрационного учета).Физическое освобождение квартиры (вывоз вещей). Статья 457 ГК РФ устанавливает, что проданный товар должен быть передан покупателю в срок, установленный в договоре купли-продажи, а если данный срок не установлен, то он определяется в соответствие со статьей 314 ГК как «разумный». Как правило, разумным сроком признается срок в один месяц.
Но с какого момента он начинается: с момента подписания сторонами договора купли-продажи, с момента уплаты денежных средств, с момента государственной регистрации сделки, не прописано. Таким образом, четкий срок передачи квартиры обязательно необходимо предусматривать в договоре купли-продажи, поскольку непосредственно ни в одном нормативном акте он не определен, а понятие разумного срока, в конечном счете, определяется судом.