Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Товарищество собственников жилья (ТСЖ)». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Чтобы создать ТСЖ, жильцы дома должны провести общее собрание собственников многоквартирного дома. За решение о форме правления в виде ТСЖ должны проголосовать более 50% собственников площадей в доме. На собрании также необходимо выбрать правление ТСЖ, председателя и ревизионную комиссию, которая будет контролировать работу правления и председателя. Сроки их полномочий могут составлять как один год, так и больше. На собрании необходимо принять устав товарищества. Затем документы нужно подать в Жилищную инспекцию для регистрации, а также оформить юридическое лицо.
Чтo вxoдит в oбязaннocти TCЖ
TCЖ oбязaнo зaключaть дoгoвopы c пoдpядчикaми и pecypcocнaбжaющими opгaнизaциями и cлeдить зa пopядкoм вo вceм: oт peмoнтa кpыши дo yбopки. B Жилищнoм кoдeкce чeткo пpoпиcaны oбязaннocти TCЖ:
👍 oбecпeчить дoм гopячeй и xoлoднoй вoдoй;
👍 oбecпeчить oтoплeниeм;
👍 oбecпeчить гaзoм;
👍 oбecпeчить элeктpичecтвoм;
👍 yбиpaть тeppитopию и cлeдить зa вывoзoм мycopa;
👍 пoддepживaть чиcтoтy в пoдъeздax;
👍 cлeдить зa кoличecтвoм пapкoвoчныx мecт;
👍 вoвpeмя peмoнтиpoвaть дopoги и oбщeдoмoвoe имyщecтвo.
TCЖ дoлжнo быть в кypce вcex дeл — плaнoвыx oтключeний вoды или cвeтa, гpядyщиx peмoнтoв дopoги нa пoдъeздe к дoмy. Taкжe TCЖ дoлжнo oпoвeщaть житeлeй oбo вcex измeнeнияx чepeз oбъявлeния нa этaжax или paccылкy cooбщeний. Чтoбы былo пpoщe, yпpaвлeниe coздaeт гpyппy в coцceтяx или чaт в Whatsapp, гдe и cooбщaeт жильцaм вcю вaжнyю инфopмaцию.
Учacтникoм TCЖ cтaнoвитcя кaждый xoзяин квapтиpы, кoтopый пpoгoлocoвaл зa eгo coздaниe. Нo тaк кaк квapтиp в дoмe мнoгo, вce жильцы нe мoгyт yчacтвoвaть в paбoтe opгaнизaции. Пoэтoмy нa oбщeм coбpaнии выбиpaют члeнoв пpaвлeния: этo жильцы, кoтopыe вxoдят в cocтaв yчpeдитeлeй TCЖ и pyкoвoдят им. Bыбpaть члeнoв пpaвлeния мoжнo oбщим гoлocoвaниeм. Taкжe мoжнo нaзнaчить пpeдceдaтeля — глaвнoe oтвeтcтвeннoe лицo бyдyщeгo TCЖ. Пpeдceдaтeлeм мoжeт выдвинyтьcя любoй из члeнoв TCЖ.
Кaк тoлькo pyкoвoдящий cocтaв cфopмиpoвaлcя, oфopмляeтcя и пoдпиcывaeтcя Уcтaв. B Уcтaвe пpoпиcывaют aдpec дoмa, cпиcoк yчpeдитeлeй, пpaвa и oбязaннocти TCЖ, вce вaжныe фopмaльнocти, cвязaнныe c oбcлyживaниeм дoмa. Уcтaв peгиcтpиpyют в ФНC, кoпию зaвepяют y нoтapиyca.
Нa пoддepжaниe пopядкa TCЖ coбиpaeт взнocы. Cyммy ycтaнaвливaют нa coбpaнии: зaкoн нe peгyлиpyeт этoт вoпpoc, жильцы мoгyт oпpeдeлить paзмepы взнocoв caми, пpивлeчь бyxгaлтepa, кoтopый пocчитaeт, кaким бюджeтoм TCЖ дoлжнo pacпoлaгaть eжeгoднo. Гoдoвyю cyммy «paзбивaют» нa eжeмecячныe или eжeквapтaльныe плaтeжи.
Преимущества и недостатки такого сообщества
К основным достоинствам жилтоварищества как формы организации владельцев недвижимости относят:
- возможность непосредственного контроля со стороны жильцов;
- невысокие расходы на управленческий аппарат;
- близость руководства к жителям и понимание их проблем.
Так как органы правления избираются непосредственно из числа жильцов, они вызывают больше доверия. Кроме того, в отличие от управляющих компаний, жилищные товарищества не предусматривают извлечение прибыли. У председателя может быть зарплата в 15-30 тысяч рублей, но она несравнима с прибылью крупных управляющих компаний, которая формируется из средств жителей.
У ТСЖ имеются и ряд недостатков:
- возможная низкая компетенция руководства;
- неповоротливость структуры.
Нечасто у избранного председателя имеется нужный опыт работы и знания жилищного законодательства, из-за этого приходится нанимать стороннего специалиста, и тогда расходы членов ТСЖ мало отличаются от расходов, которые несут собственники, выбравшие УК.
Собрать вместе половину всех владельцев часто бывает затруднительно, особенно в больших организациях, из-за этого важное решение может быть долго не принято.
Что входит в обязанности ТСЖ?
Основные задачи ТСЖ — это обеспечение эффективного управления домом, а также заключение договоров на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества. Данная организация в лице председателя и других членов правления обязана:
- Обеспечить дом необходимыми коммуникациями;
- Следить за вывозом мусора;
- Своевременно ремонтировать дороги и общедомовое имущество;
- Обеспечивать чистоту подъезда и прилегающей территории;
- Заранее оповещать жильцов о важных событиях (например, о начале ремонта подъездной дороги, плановом отключении воды, газа или электричества).
Преимущества:
-
Влияние на политику управляющей компании. Общее собрание решает все важные вопросы, стоящие перед ТСЖ. Отметим, что человек, живущий в доме, но не являющийся членом ТСЖ, не участвует в принятии решений, но обязан им подчиняться.
-
Сокращение расходов жильцов. Это достигается за счет резервов дома и грамотной работы управляющих.
Преимущество товарищества – право заниматься коммерческой деятельностью. При наличии нежилых помещений, ТСЖ имеет право сдавать их в аренду. Правда чаще всего нежилые помещения находятся в собственности, но что касается подвалов и верхних технических этажей — тут ТСЖ может проявить инициативу и найти арендаторов.
-
Выбор эксплуатирующей компании и контроль качества ее работы.
-
Благоустроенный дом и придомовые участки. Именно это должно стать итогом деятельности ТСЖ. Все это влияет не только на настроения жильцов, но и на стоимость квартир.
Недостатки:
-
Более высокие эксплуатационные платежи. Это происходит в ситуациях, когда сами жильцы добровольно собирают взносы на благоустройство или другие цели.
-
Несовершенство законодательного регулирования. Если кто-то из жильцов не хочет платить, взыскать с него долги можно только в судебном порядке. Все это время недостача будет покрываться за счет других жильцов.
Вторая сложность связана со льготными категориями, которые имеют право на дотации по коммунальным услугам. По законодательству город должен компенсировать ТСЖ разницу между платежами льготников и реальными коммунальными платежами, но в действительности этого не происходит.
-
Человеческий фактор. Одной из главных проблем остается сопротивление самих собственников дома, поэтому важным направлением деятельности ТСЖ становится разъяснительная работа.
Законодательство по ТСЖ
Главными нормативно-правовыми актами, которые касаются деятельности объединения владельцев квартир, являются:
- статья 135 жилищного законодательства, дающая разъяснение по поводу обязательств товарищества и его членов;
- положения статьи 123.13 Гражданского кодекса, распределяющие права использования общедомового имущества;
- ФЗ РФ № 129 о регистрации, определяющий перечень документов для осуществления процедуры;
- правительственные акты, касающиеся коммунального хозяйства и предоставления жилищных услуг;
- положения Уголовного и Административного кодексов, определяющие размеры штрафных санкций за нарушение требований по обслуживанию и управлению МКД.
Плюсы и минусы организации ТСЖ
С точки зрения доступа каждого жителя к принятию стратегических решений по управлению домом ТСЖ является оптимальным вариантом. Вместе с тем оно не лишено и недостатков.
Плюсы создания ТСЖ:
— Собственники квартир в любой момент могут повлиять на процесс принятия решений;
— Быстрое реагирование и устранение возникающих проблем:
— Возможность получения дополнительного дохода от грамотного управления недвижимостью (аренда, реклама на фасадах и т. д.).
Минусы управления ТСЖ:
— Непрофессионализм руководителей сообщества или недобросовестное отношение к расходованию денежных средств;
— Более высокая стоимость услуг различных подрядных организаций;
— Более сложная процедура ликвидации ТСЖ.
Преимущества и недостатки ТСЖ и УК, что лучше выбрать: плюсы и минусы
Очень сложно определить, что лучше – ТСЖ или УК. Поэтому необходимо более детально разобраться в данном вопросе.
ТСЖ имеет следующие преимущества:
- собственники принимают непосредственное участие в управлении;
- решение принимается при участии всех участников;
- более качественное управление, так как люди делают это для себя.
Управляющая организация, для примера, лучше в следующем:
- это профессиональная организация, поэтому управление будет более качественным;
- большие связи с различными структурами, предоставляющими услуги собственникам жилых помещений;
- освобождение собственников от всех обязанностей и беспокойств за свое имущество.
В одном плохо выбирать управляющую компанию — это фирма, осуществляющая, прежде всего, предпринимательскую деятельность, поэтому интересы собственников зачастую уходят на второй план.
Какой персонал входит в ТСЖ?
Набор сотрудников в штат Товарищества происходит на основании потребностей собственников помещений. Как правило, в ТСЖ входит следующий персонал:
- председатель (обязательный сотрудник, избираемый собственниками МКД);
- члены правления, избираемые на общем собрании, занимающиеся подбором персонала и прочими вопросами, касающимися управлением организацией;
- бухгалтер, ведущий отчетность Товарищества (при его отсутствии данную функцию выполняет председатель):
- юрист (если жильцы посчитали необходимым наличие такого сотрудника в штате);
- рабочие:
- электрик;
- лифтер;
- консьерж;
- уборщица;
- слесарь-сантехник;
- дворник;
- паспортист.
Управляющая компания — юридическое лицо с лицензией
Управляющая компания — это коммерческая организация, деятельность которой лицензируется государством. Для того чтобы законно функционировать, УК должна соответствовать ряду требований:
— Компания зарегистрирована на территории Российской Федерации как юридическое лицо или ИП;
— Квалификация руководителей подтверждена соответствующими сертификатами;
— Штат укомплектован всеми необходимыми специалистами: сантехниками, дворниками, электриками и т. д.;
— Компания обладает полноценной материально-технической базой;
— Компания владеет собственным нежилым помещением для размещения офиса и технических служб;
— УК выполняет требования по раскрытию информации о своей деятельности перед населением.
Из вышеперечисленного следует, что УК — это профессиональный управляющий коммунальным хозяйством. Казалось бы, это лучший выбор для жителей многоквартирных домов. Но не все так просто.
К минусам ТСЖ в многоквартирном доме можно отнести:
- Непростая процедура регистрации юрлица, состоящая из нескольких ступеней.
- Недостаточная сумма собственного капитала для погашения возникающих задолженностей, что может спровоцировать конфликт с подрядными организациями.
- Объединение является некоммерческой структурой, что не позволяет оформлять право собственности на недвижимые объекты.
- Ответственность жильцов за принимаемые решения финансового характера: ведение бухгалтерского учета, хранение документов, величина членских взносов.
- Отсутствие строгих мер ответственности к должникам и прочим нарушителям.
Ниже приведена сравнительная таблица преимуществ и недостатков выбранной формы управления.
| Плюсы ТСЖ | Минусы ТСЖ |
| 1-ый плюс: владельцы недвижимости, для экономии денег, могут самостоятельно выполнять какие-то виды работ. 2-ой плюс: отсутствие вышестоящего органа управления, что минимизирует коррупционную составляющую. 3-ий плюс: более высокая стоимость недвижимости при такой форме управления. 4-ый плюс: минимизация издержек и возможности возникновения задолженности перед подрядными организациями за счет перечисления денег со счета в банке. 5-ый плюс: при заключении гражданских договоров юрлицо может выступать в качестве посредника. Это позволит снизить затраты и будет способствовать самообеспечению. Такими полномочиями объединение наделяется ст.152 жилищного законодательства. |
1-ый минус: если в состав активистов войдут собственники жилых помещений, плохо понимающие проблемы дома, то появятся сложности в организации работы и принятии верных решений. 2-ой минус: при возникновении у жильцов многоквартирного дома долга за предоставленные услуги его сумма должна быть распределена и выплачена остальными владельцами. В противном случае ТСЖ не сможет оплатить услуги подрядных организаций. 3-ий минус: в связи с тем, что для некоторых видов работ услуги подрядчика используются 1 раз, на предоставление скидки рассчитывать не придется. 4-ый минус: наличие льготных категорий граждан и выпадающие доходы. 5-ый минус: непостоянство законодательных актов, касающихся коммунальной сферы. 6-ой минус: тарифы на коммунальные услуги не могут превышать значений, определенных тарифной службой. |
Суть работы товарищества собственников жилья
Реестр членов действующей ТСЖ включает список представителей от каждого дома. Как правило, каждый из них наделен личными функциями и обязанностями. Так, на практике управление организовывается по следующим направлениям:
- организация ремонтных работ и проведение строительства;
- обеспечение бесперебойного предоставления коммунальных услуг;
- заключение договоров с провайдерами коммунальных сервисов;
- получение взносов на оплату нужных услуг;
- перевод платежей согласно тарифам ЖКХ провайдерам;
- предотвращение задолженности;
- проведение капремонта;
- сбор квитанций за оплату ЖКХ и передача жильцам;
- вывоз мусора, а также уборка парков и площадок возле дома;
- соблюдение чистоты и уюта в подъездах;
- уход за деревьями и клумбами;
- обеспечение сохранности и целостности дома;
- капремонт.
Один раз в квартал проводится собрание жильцов, на котором формируется планирование строительных и ремонтных работ на текущий период. Также обозначаются правила и особенности проведения мероприятий и строгие сроки их исполнения (порядок проведения заседания фиксируется в протоколе).
ТСЖ, согласно закону, Некоммерческая организация, но членство в комиссии, а также прямое участие в обеспечении интересов владельцев недвижимости, требует регулярной оплаты зарплаты. Это фиксированная сумма, которая ежемесячно получается из числа сделанных взносов.
Какими юридическими атрибутами обладает?
Юридические правила учета товариществ подразумевают, что такая компания должна иметь лицензию и разрешение на исполнение конкретного вида деятельности, а получить такие бумаги можно лишь после регистрации юридического лица. И, как все официальные предприятия, ТСЖ должно соответствовать следующим требованиям:
- необходимо получение персональной печати, которая будет храниться у руководителя;
- оформление отдельного банковского счета, куда будут приходить официальные переводы денег от жильцов и посредников;
- передача собственности, которая будет находиться во временном пользовании членов ТСЖ.
Кроме того, деятельность юридического лица должна происходить с учетом таких особенностей:
- труд будет регламентироваться государственными и муниципальными нормативно-правовыми актами;
- обязательно оформление личного устава с правилами управленческой деятельности;
- несение ответственности в рамках гражданского, налогового, административного и уголовного законодательства.
Заседания проводятся с присутствием минимум половины владельцев квартиры. Принятие решения будет законным, если получены голоса 50% + присутствующих лиц.