Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «2023. Изменения в сфере недвижимости, вступающие в силу в новом году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
По общему правилу отраженному в пп.6 п.2 ст. 39.3 ЗК РФ земельные участки предоставляются (продаются) без торгов собственникам зданий или сооружений расположенных на таких арендуемых земельных участках. Для того чтобы в полной мере отвечать данной норме права, необходимо иметь завершенный объект строительства, то есть жилой дом введенный в эксплуатацию на основании акта органа исполнительной власти. Если вашим договором не предусмотрены специальные условия по предоставлению арендуемого участка в собственность, а также региональное законодательство не содержит каких-либо иных требований, к примеру к площади застройки участка, то когда вы зарегистрируете здание — вы будете вправе выкупить данный участок по ставке установленной субъектом федерации.
Процедура оформления участка земли в собственность
Рассматриваемый процесс в целом состоит из следующих действий:
— подготовку полного пакета документов для обеспечения участком земли;
— предоставление собранных бумаг для анализа в канцелярию администрации;
— последующее рассмотрение документации в специальной комиссии;
— подтверждение предоставленных сведений путём отправки запросов в различные госорганы;
— принятие постановления о выделении инвалиду земельного надела.
— получение гражданином с ОВЗ бумаг, дающих право на запуск строительства.
Примечательно, что в некоторых регионах есть удобная для инвалидов возможность не посещать администрацию лично, а совершить подачу документов в электронном формате. Но если отсутствует дистанционное взаимодействие и нуждающийся человек не в состоянии приехать на место оформления, можно обратиться в центр соцобеспечения и оставить запрос на выезд специалиста на дом.
Сотрудник учреждения поможет написать заявление, заберёт бумаги и отдаст их в комиссию.
Важно! Граждане из льготной категории (инвалиды), как правило, не платят госпошлину. Но по причине того, что выделяемой землёй изначально владеют региональные власти, в силу вступают местные правила, законы. Они вносят в земельное право свою специфику.
Поэтому бесплатность процесса оформления участка земли не гарантирована.
Арендованная у государства земля может использоваться только по назначению. При этом ей нельзя распоряжаться – продавать или дарить. Законодательство устанавливает возможность для преждевременного расторжения договора. А право собственности дает возможность по собственному усмотрению распоряжаться землей.
Перевод арендованного участка в собственный возможен не только для граждан, но и для юридических лиц. Проще перевести землю, на которой есть постройки, оформленные в собственность. Если постройки на участке отсутствуют, его можно выкупить на аукционе. Но в нем принимают участие и другие претенденты.
Земля под зданием, чья она?
На самом деле на написание статьи с подобной тематикой натолкнул звонок человека, обратившегося за консультацией, который полагал, что ему необходимо (далее терминология соблюдена) отмежевать земельные участки, привязать строения к данным наделам и будет ему счастье в виде права собственности на все это богатство.
После небольшого опроса обращающегося всплыли некие детали: если в двух словах без подробностей, то оказалось, что участки давно уже «отмежеваны», но находятся в собственности муниципалитета, а права на строения зарегистрированы, но сами здания на учете не стоят. В конце разговора консультируемый искренне, вопрошал: «но ведь по закону под здания положена земля, значит после привязки зданий к участкам, земля будет наша?». От такого неожиданного вывода (как оказалось только для меня), я порядком опешила, но потом вспомнила, что несмотря на то, что закон один, даже сотрудники органов государственной власти трактуют, казалось бы, очевидные вещи «кто во что горазд», молчу уже про Росреестр (кто знает, тот поймет).
Отвечая на поставленный вопрос, скажу: «Нет, не будет!». Действительно, по закону, здания, строения, сооружения не могут «висеть в воздухе», земля под ними должна быть оформлена, однако право собственности на объекты капитального строительства (далее – «ОКС») не дает права собственности на землю под ними, это не прямая зависимость. Разберемся со всем по порядку.
Статья 250 ГК РФ. Преимущественное право покупки.
1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.
Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом.
2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.
Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.
Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом.
3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.
5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.
Действующим законодательством определен порядок выкупа и перевода земельного участка на другого собственника. Прежде всего, инициатор должен иметь на руках договор аренды, по условиям которого возможно в последующем покупать занимаемую территорию. Следующим шагом станет обращение в регистрирующую инстанцию, которая выдаст инициатору документы, с указанием технических характеристик участка. После этого необходимо оформить заявление и направить его собственнику.
К обращению нужно приложить план арендуемой земельной территории. После представления необходимой документации, бюджетная инстанция, которая является владельцем участка, рассмотрит заявление и вынесет решение. В случае положительного ответа инициатор получит на руки постановление, с указанием стоимости территории. После этого заключается договор купли-продажи. В завершении нужно будет оплатить пошлину, переоформить участок и зарегистрировать соглашение в государственном порядке. Итогом указанной процедуры станет выдача свидетельства о праве собственности.
Как перевести землю из аренды в собственность после постройки дома (ИЖС)
По общему правилу отраженному в пп.6 п.2 ст. 39.3 ЗК РФ земельные участки предоставляются (продаются) без торгов собственникам зданий или сооружений расположенных на таких арендуемых земельных участках. Для того чтобы в полной мере отвечать данной норме права, необходимо иметь завершенный объект строительства, то есть жилой дом введенный в эксплуатацию на основании акта органа исполнительной власти. Если вашим договором не предусмотрены специальные условия по предоставлению арендуемого участка в собственность, а также региональное законодательство не содержит каких-либо иных требований, к примеру к площади застройки участка, то когда вы зарегистрируете здание — вы будете вправе выкупить данный участок по ставке установленной субъектом федерации.
Обратите внимание, что распоряжением главы некоторых республик в составе РФ, льготный выкуп арендованной земли, возможен после 5 лет после регистрации дома. Рекомендую получить консультацию о правах выкупа в Администрации еще до начала аренды.
Как выкупить из аренды в собственность землю под садоводство
Если земельный участок с назначением «для ведения садоводства» расположен на землях населенных пунктов, то для его перевода из аренды в собственность будет нужна построенная и оформленная в собственность дача, баня или хозпостройка с углубленным фундаментом. Порядок перевода будет такой же, как и на участке под ИЖС.
Если садовый земельный участок расположен на землях сельхозназначения, то для перевода из аренды в собственность также придется строить капитальное здание. Однако здесь со строительством нужно торопиться — узаконить постройку по дачной амнистии можно только до 31.12.2020 года. Далее перевод земельного участка в собственность будет возможен только, как земель под сельское хозяйство (подробности ниже).
С мая 2022 года у граждан появится возможность без торгов выкупать землю, которую они арендуют у государства для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства или под огороды по кадастровой стоимости.
Действующим законодательством определен порядок выкупа и перевода земельного участка на другого собственника. Прежде всего, инициатор должен иметь на руках договор аренды, по условиям которого возможно в последующем покупать занимаемую территорию. Следующим шагом станет обращение в регистрирующую инстанцию, которая выдаст инициатору документы, с указанием технических характеристик участка.
После этого необходимо оформить заявление и направить его собственнику.
К обращению нужно приложить план арендуемой земельной территории. После представления необходимой документации, бюджетная инстанция, которая является владельцем участка, рассмотрит заявление и вынесет решение. В случае положительного ответа инициатор получит на руки постановление, с указанием стоимости территории.
После этого заключается договор купли-продажи. В завершении нужно будет оплатить пошлину, переоформить участок и зарегистрировать соглашение в государственном порядке. Итогом указанной процедуры станет выдача свидетельства о праве собственности.
Земли сельхозназначения
Особенности приобретения земель сельскохозяйственного назначения заключаются в целях их дальнейшего использования. Арендатор может их выкупить только при условии их надлежащей эксплуатации. То есть в данном случае на занимаемом участке может осуществляться только лишь сельскохозяйственная деятельность.
При этом не все заинтересованные лица могут выступать в качестве стороны сделки.
Права приобретения участка в данном случае лишены иностранцы. Также ограничения распространяются на ситуации, когда в результате покупки будет превышен максимальный допустимый предел площади, которая может находиться в собственности одного лица. В то же время потенциальный покупатель может осуществлять только сельскохозяйственную деятельность.
Возведение жилья на занимаемой территории в таком случае не допускается. Разрешено только лишь строить сооружения технического назначения и то, если арендатор намерен осуществлять фермерскую деятельность. Такая цель должна быть определена инициатором при заключении соглашении о временном использовании участка.
Как проверить земельный участок перед оформлением в собственность
Чтобы не гадать: удовлетворят вам или откажут в переводе в собственность из-за неизвестных вам ограничений, для Подмосковья запустили новый электронный сервис по предварительной проверке земельных участков. Он рассчитан на арендаторов, которые собираются оформить в собственность арендуемую землю.
Сервис, позволяет гражданам узнать практически обо всех существующих ограничениях по использованию земельного участка заранее. Для этого:
- В разделе «Земля и стройка» на региональном портале госуслуг необходимо найти услугу — «Предоставление земельных участков без проведения торгов»;
- Выбрать муниципалитет и указать кадастровый номер или координаты интересующей вас территории.
- После этого станет доступна информация о том, не входит ли ваш земельный участок в лесную, охранную или приаэродромную зону, а также короткое резюме, к примеру: строительство на данной территории запрещено. Другими словами, вас уведомляют о возможных проблемах еще до того, как вы обратились за переводом участка в собственность.
К сожалению, на практике часто встречаются неправомерные отказы в предоставлении ЗУ в собственность. Примером может послужить дело Алтайского краевого суда, рассмотренное в 2018 г.
Истец обратился в суд с иском к Барнаульской городской думе с требованием признать незаконные положения Правил землепользования и застройки городского округа по поводу земельного участка отнесенного к санитарно-защитной зоне.
В иске указано, что истец пользовался ЗУ и самовольно построенным на нем домом длительное время. Ранее он обращался в Комитет по земельным ресурсам и просил предоставить используемый участок в собственность. Однако истец получил отказ, обоснованный тем, что данный ЗУ находится на территории санитарно-защитной зоны Северного Промышленного района. Согласно положениям Российского законодательства строительство жилых объектов на территории таких зон запрещено.
Однако проект защитных зон не разрабатывался и соответствующее заключение главного санитарного врача Алтайского края не было выдано. Таким образом суд установил, что ЗУ не относится к санитарно-защитной зоне Северного промышленного района и положения Правил землепользования недействительны.
Т.е. иск был удовлетворен. Положения правил, касающиеся расположения защитных зон не действительны. А истец может повторно обратиться для выкупа ЗУ и узаконить построенный дом.
Выкуп арендованного земельного участка
Законодатель внес окончательную ясность в вопрос о возможности приватизации земельных участков, ранее переданных собственникам зданий, строений и сооружений в аренду.
Из нового п. 2.2 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ следует, что собственники зданий, строений и сооружений вправе приобрести в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки независимо от того, когда был заключен договор аренды этих земельных участков — до или после вступления в силу Земельного кодекса РФ.
Этим законодатель поставил точку в длительном споре некоторых юристов-практиков об утрате собственником здания, строения и сооружения права на приватизацию занятого этими объектами земельного участка, в случае оформления такого земельного участка собственнику таких объектов в аренду.
Напомним, что в соответствии с п. 3 ст. 35 и п. 1 ст. 36 Земельного кодекса РФ исключительное право на приватизацию или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица, которые являются собственниками зданий, строений и сооружений, расположенных на таких участках.
Порядок и условия приватизации и приобретения права аренды при этом устанавливаются Земельным кодексом РФ и иными федеральными законами.
До принятия Закона возникала масса споров между собственниками зданий, строений и сооружений, оформившими земельный участок под такими объектами в аренду, и арендодателями — органами государственной власти на предмет возможности приватизации таких земельных участков.
Запрет на строительство и реконструкцию
Законодатель установил, что в некоторых случаях органы государственной власти при приватизации государственных земельных участков под частными зданиями, строениями, сооружениями могут устанавливать запрет на строительство и реконструкцию таких объектов.
Указанный запрет может быть установлен только в случае приватизации земельного участка, находящегося в государственной собственности, и не распространяется на земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности.
Этот запрет не применяется к случаям, когда государственные земельные участки приватизируются лицами, не указанными в п. 1 ст. 2 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ, в населенных пунктах, численность населения которых менее 3 млн. человек.
Запрет не распространяется на реконструкцию объектов, предельные размеры и параметры которых не соответствуют утвержденному градостроительному регламенту (см. п. 3 ст. 2 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ и ч. 8 ст. 36 Градостроительного кодекса РФ).
Как перевести из аренды в собственность землю под огородничество
С 2019 года на земельных участках с назначением «для ведения огородничества» строить капитальные здания запрещено, в противном случае будет нецелевое использование, что является грубым нарушением. При этом, региональными приказами и положениями норм местного законодательства регулируется ценовая политика выкупа земельных участков лицам использующими их на праве аренды.
Например, в некоторых районах Московской области есть приказ ДИЗО (Департамент имущественных и земельных отношений), который гласит, что — земельные участки без строений, предназначенные для садоводства или огородничества, могут быть выкуплены у государства в собственность за 50% кадастровой стоимости.
Таким образом остаются 2 варианта:
- Выкуп данного земельного участка с торгов (не всегда выгодно).
- Изменение вида размешенного использования земельного участка (ВРИ). Но здесь придется договариваться с муниципалитетом. Так, согласно п. 4 ст. 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации — основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласований. В силу п. 1 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации использование арендованного имущества, земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, с учетом согласования с полномочным арендодателем. Иными словами, если вы получите согласование от собственника (муниципалитета) о смене ВРИ, то путем обращения с заявлением в Росреестр вам без проблем изменят ВРИ на нужный, предполагающий строительство (ИЖС, ЛПХ и т.д.).