Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Прописка в муниципальной квартире – права и особенности регистрации». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Оформить договор по найму жилья с государственными органами может не каждый желающий. Соискатель вместе с другими членами его семьи должен быть признан малоимущими и нуждающимися в новом жилом помещении.
Права и обязанности нанимателя
У нанимателя такого жилья прав гораздо больше, чем у арендатора квартиры на рынке. Он может:
- обменивать или заменять жилье;
- требовать у собственника жилья проведения своевременного капремонта;
- иногда по договору жилье можно сдавать в поднаем.
Наниматель обязан:
- использовать жилье только для проживания в нем людей — к примеру, превращать квартиру в склад или мастерскую запрещено;
- поддерживать жилье в надлежащем состоянии, при необходимости ремонтировать его;
- вовремя вносить платежи за коммунальные услуги;
- сообщать наймодателю о событиях в жизни, изменяющих условия, по которым он получил квартиру.
Когда дадут муниципальную квартиру
В том случае, если заявитель не относится к льготной категории граждан, социальное жильё можно прождать много лет, так как очередь продвигается медленно. Без длительного ожидания квартиру по соцнайму могут получить:
- сироты: могут получить квартиру примерно за полгода;
- ветераны ВОВ и других войн, ликвидаторы катастроф (типа ЧАЭС): срок ожидания — до 1 года;
- инвалиды детства, 1 и 2 групп: срок получения муниципального жилья — около 6-12 месяцев;
- люди, страдающие хроническими болезнями, заразными для окружающих: в течение 2-4 месяцев;
- те, кто живёт в непригодном для жизни помещении и не имеет альтернативы: в течение 2-6 месяцев.
Стандартную форму ДСН содержит постановление Правительства РФ от 21.05.2005 №315.
Этот документ должен содержать информацию о предоставляемом жилище, лицах в него вселяемых, закреплять сферу полномочий сторон.
Изменения в действующие договоры вносятся в соответствии с нормами, которые содержатся в ЖК РФ:
- Нанимателям помещений в коммунальном жилье по отдельным договорам предоставлено право оформить общий документ на занимаемые ими помещения, если они стали членами одной семьи (например, заключили брак).
- При наличии согласия жильцов квартиры и уполномоченного органа договор соцнайма можно переоформить на любого из дееспособных проживающих, аналогичное правило действует и в случае смерти нанимателя.
Расторгается соглашение о социальном найме квартиры:
- По договоренности между сторонами;
- В случае грубого нарушения условий договора нанимателем;
- Когда использование помещения невозможно в связи со сносом или реконструкцией дома, изъятием земельного участка (в таких случаях предоставляется другая квартира по новому договору).
Расторжение ДСН по инициативе органа, предоставляющего жилье, возможно только в судебном порядке.
Правила пользования муниципальным жильем
Наниматели государственного жилья вынуждены подчиняться всем правилам, на него распространяющимся. Их довольно много. Кроме запрета на продажу, существует еще ряд норм ограничивающего характера. Они таковы:
- перепланировку внутреннего пространства можно сделать только с разрешения муниципалитета;
- капитальные работы выполнять самостоятельно запрещено, ими занимается специальная служба за государственные средства;
- вселение совершеннолетних родственников проводится с разрешения владельца.
Жильцы за свои деньги могут проводить ряд работ в государственных квартирах:
- косметический ремонт;
- замена дверей и окон исключительно в места, предусмотренные планом;
- усовершенствование условий проживания путем внедрения съёмных технических средств (кондиционеры, к примеру).
Для сведения: незаконная перепланировка без соответствующего разрешительного документа будет оспорена властями. Жилец получит предписание:
- узаконить строительство (если это возможно);
- или демонтировать конструкции и привести помещение к первоначальному виду.
Муниципальная квартира: права нанимателя
Для нанимателей объектов недвижимости, относящихся к муниципальному или государственному фонду, предоставляются довольно широкие полномочия в плане полноценного использования указанного жилья, а именно:
- Предоставление квартиры для проживания каких-либо других лиц, с условием соблюдения норм ЖК РФ, включая сдачу квартиры в поднаем;
- Осуществлять обмен жильем с иными нанимателями;
- Получать услуги по капитальному ремонту квартиры и общедомового имущества на бесплатной основе;
- Пользоваться всем объемом коммунальных услуг на платной основе.
Также, помимо прав, у квартиросъемщика имеется и перечень обязанностей:
- Использование жилья по его основному предназначению, а именно с целью проживания;
- Осуществлять целесообразные работы по ремонту и поддержанию нормального эксплуатационного состояния объекта и имеющихся в нем коммуникаций;
- Производить оплату найма квартиры, а также осуществлять компенсирование затрат на потребляемые услуги коммунального характера.
Выписка жильцов при покупке квартиры. Можно ли покупать жильё с прописанными людьми, как проверить, что в квартире никто не прописан
Что такое прописка и регистрация. Это одно и то же?
Давайте сначала разберёмся с терминами. По закону, существуют постоянная и временная регистрации. Постоянная — по месту жительства, это тот самый штамп в паспорте с адресом, который с советских времён называют пропиской. Временная — по месту пребывания, то есть адресу, где человек живёт в данный момент.
Допустим, вы переезжаете из своей квартиры в Липецке, где вы прописаны, в арендованную квартиру в Краснодаре. Постоянная регистрация у вас будет в Липецке, а временная — в Краснодаре (если, конечно, вы её сделаете). Почему нужно делать временную регистрацию, мы писали в этой статье.
Важно: прописанный в квартире человек не обязательно является её собственником. Даже если зарегистрирована целая семья, владеть квартирой может кто-то один, и заключать сделку вы будете именно с этим человеком.
Собственник жилья иногда прописан в другом месте — это тоже нормально. Например, родители купили квартиру и зарегистрировали там детей.
Но ни совершеннолетние, ни несовершеннолетние дети прав на эту квартиру иметь не будут.
Мы уже рассматривали подробно, кого собственник может прописать в своей квартире и как он может выписать других людей из квартиры, в том числе бывшего мужа или жену, детей и т. д.
Как узнать, кто прописан в продаваемой квартире
О прописанных в квартире людях или имеющих право на проживание в ней (это не одно и то же!) покупатель должен узнать до сделки. Если бывшим владельцам удалось скрыть эту информацию, новый собственник может обратиться в суд и потребовать признать сделку недействительной.
Чтобы не попасть в неприятную историю, перед сделкой необходимо проверить юридическую историю квартиры, историю регистрации и снятия с регистрационного учёта её владельцев и других проживающих хотя бы за последние несколько лет.
Важно: ничего плохого в том, что в квартире на момент её продажи кто-то прописан, нет. В конце концов, люди часто продают одну квартиру, чтобы купить другую, и пока они готовятся к сделке, должны быть где-то зарегистрированы. Но проверить перечень прописанных людей перед покупкой квартиры всё равно стоит.
Какие документы потребуются для проверки истории квартиры:
- Выписка из ЕГРН. Там будут указаны основные характеристики самого объекта недвижимости, информация о собственнике, основаниях приобретения им жилого помещения (купил он его или унаследовал, например) и наличии обременений. Запросить выписку можно в любом центре Госуслуг «Мои документы» или в отделениях Росреестра.
- Выписка из домовой книги. Там будут указаны сведения о зарегистрированных в квартире лицах на момент обращения.
- Архивная выписка из домовой книги. Из этого документа можно получить сведения о людях, прописанных и выписанных из этой квартиры ранее. Выписки из домовой книги запрашивают в паспортном столе (УФМС) либо в управляющей компании (ТСЖ, ЖСК или другой организации, занимающейся обслуживанием домов).
- Единый жилищный документ (ЕЖД). Эта форма документа существует только в Москве, она совмещает в себе сведения из ЕГРН, выписки из домовой книги и финансового лицевого счета. Получить его также можно в МФЦ «Мои документы».
Подробнее о том, как проверить все документы на квартиру перед покупкой, мы писали в этой статье.
Муниципальная собственность, как и любая другая собственность, имеет свои достоинства и недостатки. Жилые принадлежит государству, поэтому жильцы ощущают на себе не только плюсы такого жилья, но и минусы, связанные с ограничением прав.
Достоинства такого жилья:
- жилье не облагается налогом на Недвижимость физических лиц;
- капитальный ремонт производится за счет государства;
- улучшение жилищных условий проводится за государственный счет;
- при утрате имущества или если оно пришло в негодность (например, в случае пожара), Гражданин гарантированно получит замену жилплощади;
- коммунальные Услуги оплачиваются по льготному тарифу;
- так как площадь предоставляется органами самоуправления, исключены мошеннические действия;
- гражданин имеет право приватизировать занимаемую квартиру.
Недостатки связаны с тем, что муниципальное жилье — это собственность государства, поэтому выделяют такие минусы:
- невозможно продать или обменять;
- нельзя сдавать в аренду;
- прописка родственников возможна только с согласия собственника, а если площадь квартиры не позволяет, то в прописке и вовсе откажут;
- в случае смерти пользователя квартира переходит обратно в собственность государства с выселением других проживающих (в случае, если они там не прописаны);
- при нарушении условий договора социального найма (например, в случае жалоб соседей), муниципальную собственность могут отнять.
Кто может проживать вместе с нанимателем?
Жилищное законодательство (ч. 1 ст. 70 ЖК) позволяет родителям вселять своих несовершеннолетних детей в Жилое помещение без каких-либо согласований.
Этот принцип действует и в случае пользования квартирой в рамках социального найма. Наниматель не должен спрашивать на вселение детей разрешение муниципалитета. Следует учитывать также, что при лишении родителей (или одного из них) родительских прав, за ребенком остается право пользования жильем.
Помимо детей наниматель может вселить в муниципальную квартиру супругу и родителей, а также иных родственников и нетрудоспособных иждивенцев на правах членов семьи. Все они обязаны соблюдать условия договора и обеспечивать сохранность, надлежащее использование жилья.
В случае прекращения семейных отношений с нанимателем, он вправе требовать их выселения.
Стандартный случай вселения из судебной практики
Вселение в муниципальную квартиру носит принудительный характер в двух случаях (чаще всего): или собственник квартиры не дает согласия на вселение, или один из зарегистрированных в квартире не дает согласия другого на регистрацию. К нам обратилась доверитель. Фабула дела такова: она расторгла брачные отношения со своим мужем. В браке рожден ребенок. В связи с материальными расходами на съем жилья и отсутствием алиментов от бывшего мужа, доверитель приняла решение вселиться в муниципальную квартиру, однако мать бывшего мужа просто не впустила ее. На данной стадии пострадавшая обратилась в наш центр. На досудебной стадии было получено постановление местного участкового инспектора, который предложил обратиться в суд. Известно, что споры о вселении в муниципальную квартиру начинаются именно с обращения о препятствиях во вселении, однако ответы на такие обращения носят достаточно стандартный характер. По завершении досудебной стадии, мы обратились в суд с требованием о вселении доверителя и ее ребенка в муниципальную квартиру. Ответчики обратились в суд со встречным требованием о снятии их обоих с регистрационного учета как утративших право пользования. В рамках суда удалось доказать, что бывший муж по программе молодая семья получил деньги на приобретение квартиры, но для этого необходимо было доказать несоответствие площади количеству на ней проживающих. С указанной целью семья бывшего мужа зарегистрировала и доверительницу, и ее ребенка в муниципальной квартире. Было ли вселение реальным или нет — вопрос спорный и нашей стороной этот вопрос не поднимался и игнорировался.
Судья Люблинского районного суда г. Москвы — Максимова (в настоящее время там не работает) приняла решение отказать в удовлетворении наших исковых требований и удовлетворила встречные исковые требования процессуальных противников. В Московском городском суде, кроме явной несуразности решения, выяснилось так же, что судья зачитала один вариант резолютивной части, а написала иной вариант, в котором наши требования в части вселения ребенка были удовлетворены (по суди эта судья чей интеллектуальный уровень мы оставляем за кадром, определила место жительства малолетнего ребенка с отцом). Московский городской суд решение отменил, дело вернулось на стадии кассационного обжалования в Люблинский районный суд, где принято к производству иным судьей и было вынесено решение: наши требования удовлетворить в полном объеме, в удовлетворении встречных требований отказать в полном объеме. Указанное законное решение вступило в силу после попытки его обжалования проигравшей стороной. Откровенно, ситуация стандартная, но не стандартным является поведение судьи Максимовой. Помните, таких условных «судей максимовых» не так много, но нервы на них приходится тратить. И krexit? если это будут нервы адвоката.
Кто может претендовать?
Согласно п. 2 ст. 49 ЖК на муниципальное жилье могут рассчитывать граждане, признанные малоимущими и нуждающимися в получении жилплощади. Порядок признания таковыми определяется в порядке, предусмотренном законом субъекта РФ, исходя из доходов семьи и стоимости принадлежащего им имущества. При этом семья должна состоять на учете в муниципалитете, как нуждающаяся в жилье.
Также получить временное место проживания по договору соцнайма могут следующие льготные категории населения:
- дети-сироты без официального опекунства;
- граждане, расселенные из помещений, признанных аварийными;
- граждане, лишившиеся жилья в результате стихийных бедствий;
- военнослужащие;
- вынужденные переселенцы, признанные таковыми в соответствии с законом от 19.02.1993 № 4530-1;
- ветераны войн и участники ликвидации техногенных катастроф;
- граждане, переехавшие из районов Крайнего Севера;
- лица, имеющие заболевания хронического характера, представляющие опасность для окружающих.
Нюансы в различных ситуациях
Различается подход к лишению права проживания в квартире прописанного и непрописанного человека. В случае с муниципальным жильём оставаться с пропиской, будучи выселенным, нельзя. Поэтому изначально гражданина нужно выписать из жилья. Для экономии времени лучше сразу подавать заявление по обоим вопросам.
Однако в отдельных ситуациях суд может оставить человека прописанным, лишив при этом права проживания. Такие случаи исключительны, но в судебной практике они встречаются.
Трудности с выселением и необходимость делать это через суд могут возникнуть, даже если у человека нет законного права проживания в квартире. Тогда вероятность положительного решения будет намного выше, но рассмотрение может занять столько же времени, как и для выселения прописанного жильца. Пошаговую процедуру выселения незаконно проживающего лица, а также рекомендации по составлению иска в такой ситуации, мы предоставили тут.
Когда гражданина вынуждают съехать из квартиры через суд, но при этом не предоставляют другого места проживания, всегда даётся время на поиск нового жилья. Покупка в данном случае не рассматривается, так как по договорам социального найма обычно проживают те, кому финансовое положение не позволяет приобрести собственную недвижимость. Поэтому время даётся на поиск съёмного жилья. Раньше этого срока выгнать человека из квартиры нельзя.
Принудительно заставить гражданина съехать можно лишь в том случае, если все назначенные судом сроки прошли. Тогда делом занимаются приставы. В присутствии понятых им положено просто выставить из квартиры этого человека, проследив, чтобы он забрал свои вещи.
Порядок выселения через суд – задача, которая может оказаться долгой и сложной. Нужно подготовиться к возможному длительному процессу, запастись терпением, собрать доказательства. Но лишение гражданина права проживания в муниципальной квартире зачастую проходит гораздо проще, чем если бы она была приватизирована. Поэтому в такой ситуации шансов на положительный исход существенно больше.
Регистрация в муниципальном жилье
Муниципальная квартира — жилье, находящееся в собственности муниципалитета. В нем можно проживать, сдавать в аренду, но невозможно совершать такие действия, как подарить, продать или обменять. Основанием для проживания является соглашение с органами власти, которое регулирует отношения между наймодателем и нанимателем.
Вопрос про регистрацию в муниципальном жилье до сих пор актуален. Возможна ли прописка в такой квартире?
ВНИМАНИЕ! Муниципальное жилье имеет много своих особенностей. К одной из них относится отсутствие возможности в оформлении регистрации с неограниченным сроком действия. Поэтому возможна только временная прописка.
Однако прописанный в такой квартире гражданин вправе участвовать в процедуре приватизации. По завершению процесса регистрацию можно переоформить на постоянную. Процедура прописки абсолютно бесплатная. Кого можно прописать в жилье соцнайма:
- Нанимателя квартиры.
- Мужа или жену нанимателя.
- Ребенка.
- Родителей и иных родственников.
- Посторонних лиц с соблюдением требуемых условий.
Родственные отношения подтверждаются без особых сложностей. Временная прописка наделяет теми же привилегиями, что и постоянная. Только права действуют на протяжении ограниченного периода времени.
Порядок оформления прописки для родственников зависит от степени родства. Наниматель жилья соцнайма может свободно оформить прописку для супруги, родителей или детей. Согласие остальных проживающих в этом случае необязательно.
Что нужно знать о муниципальном фонде
Использование муниципального жилья многие граждане по старинке считают удобным. Предполагая, что отсутствие собственности снимает с них ответственность. Однако в параграфах Жилищного кодекса установлены довольно жесткие правила, касающиеся нанимаемых квартир. Они связаны:
- с ответственностью за их физическое состояние;
- с необходимостью тратить средства на: ежедневное обслуживание жилья;
- капитальный ремонт и другое.
С финансовой точки зрения, собственник отличается от нанимателя только необходимостью оплачивать налог на недвижимость. Зато права его намного шире.
Понятие «муниципальный фонд» означает жилые помещения, находящиеся в собственности местных властей. Фактически администрация поселения несет ответственность за его:
- использование;
- сохранность;
- техническое состояние и тому подобное.
Законодательная ответственность предполагает наличие прав. И они у органов местного самоуправления имеются. Наниматели сталкиваются с необходимостью подчиняться решениям властей, касающимся квартир, не так часто. Например, чтобы прописать совершеннолетнего родственника, необходимо заручиться разрешением. Таковое не нужно, если дом находится в собственности.
Правила пользования государственным жильем
Во время проживания в муниципальной квартире наниматель обязан соблюдать установленные правила (ст. 101 ЖК РФ). Проведение некоторых ремонтных работ на государственной жилплощади разрешено, но только за счет жильца. Например, можно сделать косметический ремонт, заменить двери, окна, не нарушая план, установить съемные технические средства.
В отношении государственных квартир действует ряд ограничений, прописанных в статье 100 ЖК РФ:
Если наниматель проводит незаконную перепланировку, муниципальные власти могут оспорить данное решение. В результате жильца обяжут вернуть квартире первоначальный вид или узаконить проведенное строительство. Если муниципалитет инициирует выселение социально незащищенных граждан, то по закону обязан предоставить этим людям иное жилье (ст. 103 ЖК РФ).