Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Получение разрешения для строительства дома на землях ЛПХ в 2022 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Одно из главных отличий участка ЛПХ от участка ИЖС – его кадастровая стоимость. Кадастровая стоимость участка для ИЖС, как правило, значительно выше, поэтому и продать его можно дороже. Но не следует забывать, что с увеличением кадастровой стоимости земельного участка увеличивается и размер земельного налога.
Каковы последствия его отсутствия
Многие владельцы участков ЛПХ игнорируют требование по получению разрешения, и практически всегда дело заканчивается плачевно для них. Строительство без разрешения – это прямое нарушение законодательства, за которое предусмотрено наказание. В зависимости от ситуации может произойти следующее:
- БТИ откажет в регистрации капитального строения, не выдаст кадастровый паспорт.
- Свидетельство о праве собственности (сегодня это выписка из ЕГРН) не будет выдано, а значит, и само право будет зарегистрировать невозможно. Подобные ситуации урегулируются в суде, но положительного исхода никто не гарантирует.
- Процесс оформления, особенно если потребуется обращаться в суд, будет очень затянут и потребует дополнительных материальных затрат.
- За незаконную постройку могут выписать штраф, причем сделают это неоднократно, до получения разрешающих документов, или сноса строения.
- Если строение будет мешать соседям, не будет соответствовать градостроительным нормам, окажется на территории охранной зоны или будет признано опасным для здоровья человека, суд может потребовать его снести за счет владельца участка.
Для защиты сельских земель от массовой застройки жильем существует ряд ограничений по строительству дома:
- на таком участке можно построить только один дом. Он должен быть не выше трех этажей, а его площадь не должна превышать 500 кв. м;
- площадь застройки под домом должна составлять не более 0,25% от площади земельного участка. То есть речь идет об участках примерно от 8 до 20 га, пояснили в ведомстве;
- запрещается образование нового земельного участка (земельных участков) из участка, на котором расположен такой жилой дом, если это приводит к уменьшению площади исходной земли;
- региональные власти своими законами могут определить территории, на которых не допускается строительство жилых домов на сельхозземле. Эту информацию стоит уточнять у местной администрации или муниципалитета.
Что можно строить на участке ИЖС
Это универсальный участок земли, на котором можно возводить различные виды объектов, в том числе коммерческую недвижимость. Но будущая постройка должна быть предварительно запроектирована и согласована, а также соответствовать нормам СНиП.
Рассмотрим, что можно построить на земле под ИЖС.
-
Дом. Высотой не более 12 метров и не выше 3 этажей, площадь — не более 1500 кв.м. Если дом деревянный, до соседней жилой постройки — не менее 15 м, если каменный — от 6 м.
-
Гараж. Расстояние до стены соседнего дома — не менее 6 м., до своего — от 3 м., до дороги — не менее 5 м. (ворота гаража, построенного на участке ИЖС, не должны мешать пешеходам на улице).
-
Баня. Располагается на удалении не менее 3 м. от границы соседнего участка, от ближайшей постройки — от 5 м.
-
Теплица. Конструкция размещается на расстоянии не менее 1 м. от межи.
-
Сарай. Если используется для хранения инвентаря, расстояние до границы с соседним участком — от 1 м. При наличии в нем животных — от 4 м.
-
Туалет, выгребная яма. Расстояние до соседского забора — не менее 1 м.
-
Веранды и беседки.
-
Коммерческий объект. Собственник участка ИЖС вправе выделить его часть для ведения торговой деятельности (меняется вид разрешенной эксплуатации выделенной территории), например, построить магазин.
Как получить землю под ИЖС
Некоторые категории граждан могут получить землю у государства в рамках региональных или федеральных программ. Но чаще это не участки под ИЖС, а другие, например, сельскохозяйственного назначения с определенными обязательствами по использованию территории.
Получить земельный участок от государства бесплатно вправе герои России, СССР и герои труда и соцтруда, обладатели орденов Славы всех степеней. Они могут рассчитывать на площадь до 8 соток в городских поселениях и до 25 соток в сельских.
Некоторые регионы создают списки льготников, которые имеют право взять землю разного назначения бесплатно. Приобрести участок могут многодетные семьи, учителя и врачи в сельских населенных пунктах, участники военных действий, сироты, семьи с детьми-инвалидами и пр.
Важно! Уточнять информацию о безвозмездной передаче земли из муниципальной собственности в частную нужно в органах местного самоуправления. В каждом регионе своя ситуация.
Если же рассматривать как купить землю, то в случае с ИЖС, граждане имеют возможность воспользоваться программами ипотечного кредитования. Получить участок в населенном пункте под любые личные цели можно и за наличные средства или средства нецелевого потребительского кредита.
Каким требованиям должен соответствовать земельный участок?
Для перевода в ИЖС земля ЛПХ должна отвечать следующим требованиям:
- Находиться в черте населённого пункта.
- Относиться к землям сельскохозяйственного назначения.
- На участке не должно быть каких бы то ни было построек, высота которых превышает 3 этажа.
- Отсутствие на участке каких бы то ни было производственных помещений (при наличии таковых, перед началом процесса перевода они должны быть снесены).
Под категорический запрет перевода в ИЖС подпадают такие типы земель:
- земли, используемые под посев зерновых культур;
- луга;
- пастбища;
- стратегически важные участки земли, испытательные полигоны и т. д.
Причины и основания отказа
Почему заявителю могут отказать:
- заявку написал и предоставил человек, фактически не имеющий подобных прав (не владелец, не арендатор, не бессрочный пользователь);
- поданные документы имеют помарки, неточности, повреждения, не все или не соответствуют принятым требованиям;
- указанный надел фактически расположен далеко, нет поблизости никаких населенных пунктов, поэтому перевести его на ИЖС невозможно (стоит помнить, что все ИЖС обязательно должны располагаться рядом с каким-нибудь поселком или селением);
- экологическая экспертиза вдруг выдала негативное (отрицательное) заключение – такое происходит, если строительство может в будущем принести какой-то вред окружающей участок природной среде;
- особая земля – одни наделы выглядят как обычный пустырь, другие, наоборот, похожи на полноценные пастбища или сочные луга, тогда администрация посчитает перевод нерациональным.
Сроки и стоимость переоформления
Как в вышеупомянутом материале сказано, срок обработки заявления о переоформлении участка земельного не может быть более 2-х месяцев. Если решение принято отрицательно, то заявитель получит ответ в течение месяца. Цена за перевод земли из одной категории в иную может зависеть от нескольких факторов, а именно:
- наличие межевания. С 1 января 2018 года оно обязательно и стоит от 15 до 75 тыс. рублей. Все зависит от удаленности территории от города, сложности участка, и конечно от стоимости работ самого кадастрового сотрудника (инженера).
- дополнительные экспертизы и документы;
- изменение данных определенного участка в Госреестре.
Использование полевого земельного участка для ведения ЛПХ
Полевой земельный участок располагаются вне границ поселений и предназначены только для разработки, выращивания, а также производства продукции сельского хозяйства.
Например: выделен участок земли под картофельное поле или кукурузу сельским жителям.
Законодательно запрещено на полевом участке осуществлять строительство жилого дома и приусадебных построек, но допустимо возвести производственные помещения.
В отношении земель для ведения ЛПХ органами местной власти могут быть установлены предельные размеры, предоставляемые в собственность. Максимальный предел составляет 0,5 гектар, но может быть увеличен в рамках ФЗ № 112, но не более чем в 5 раз.
Участок земли под ЛПХ можно выкупить, получить в аренду, в том числе долгосрочную, или даже бесплатно. В каждом случае существует свой порядок. Но в пользование безвозмездно, участки могут предоставляться только некоторым категориям граждан.
Основные правила планировки размещения строений на загородном участке
После приобретения загородного земельного участка перед каждым собственником непременно встает вопрос планировки размещения на нем строений и иных объектов. Необходимо решить, где именно будут расположены дома, хозяйственные постройки, строения вспомогательного назначения, деревья, кустарники, забор и т. д. Важно не только разместить на земельном участке объекты так, чтобы в дальнейшем максимально эффективно использовать территорию, но и сделать это в соответствии со стандартами планировки.
Cтандарты введены в целях обеспечения соблюдения требований пожарной и санитарной безопасности, а также защиты прав и законных интересов третьих лиц. Одним из часто встречающихся нарушений стандартов планировки при возведении построек является несоблюдение минимально разрешенных расстояний от объектов до границ земельных участков, проездов и улиц – красных линий, а также иных строений. В рамках данной статьи мы и поговорим о дистанциях, предусмотренных стандартами, а также обозначим риски, возникающие вследствие несоблюдения этих требований.
Стандарты планировки для загородных участков утверждены в СП 53.13330.2011. «Свод правил. Планировка и застройка территорий садоводческих (дачных) объединений граждан, здания и сооружения», а также в СП 30-102-99. «Планировка и застройка территорий малоэтажного жилищного строительства». Данные правила устанавливают минимальные противопожарные расстояния между крайними жилыми строениями и группами жилых строений на соседних участках. В данном случае лицо, планирующее возводить жилое строение, должно планировать место его расположения, исходя из того, где расположены жилые строения соседей. Ниже в таблице указаны минимальные значения необходимых дистанций в зависимости от материала несущих и ограждающих конструкций жилых строений:
Материалы несущих и ограждающих конструкций
Камень, бетон, железобетон и другие негорючие материалы
То же, с деревянными перекрытиями и покрытиями, защищенными негорючими и трудногорючими материалами
Древесина, каркасные ограждающие конструкции из негорючих, трудногорючих и горючих материалов
Также нужно учитывать, что жилое строение не должно располагаться ближе, чем на 5 метров от границы улицы, от границы проезда – на 3 метра, а расстояние от хозяйственных построек до границ начала улицы и проездов должно быть не менее 5 метров.
Под улицей следует понимать территорию общего пользования, предназначенную для движения транспорта и пешеходов, включающую двухполосную проезжую часть, обочины, кюветы и укрепляющие бермы. Проезд, в отличие от улицы, подразумевает однополосную проезжую часть.
Стандарты также предусматривают следующие минимальные расстояния до границы соседнего участка:
Важно отметить, что расстояние между жилым строением, хозяйственными постройками и границей соседнего участка измеряется от цоколя или от стены постройки лишь в том случае, если элементы дома и постройки (эркер, крыльцо, навес, свес крыши и др.) выступают не более чем на 50 см от плоскости стены. Если элементы выступают более чем на 50 см, расстояние измеряется от выступающих частей или от проекции их на землю (консольный навес крыши, элементы второго этажа, расположенные на столбах, и др.). При планировании нового здания важно заблаговременно учесть данные обстоятельства.
Также не стоит забывать, что при возведении на участке хозяйственных построек на расстоянии одного метра от границы соседнего участка скат крыши следует проектировать таким образом, чтобы сток дождевой воды не был направлен на соседний участок.
Что касается санитарно-бытовых помещений, расстояния между постройками, расположенными на смежных земельных участках, должны быть:
В случае примыкания хозяйственных построек к жилому строению расстояние до границы с соседним участком измеряется отдельно от каждого объекта блокировки, например:
Что касается гаражей для автомобилей, то они могут быть отдельно стоящими, встроенными или пристроенными к жилому строению и хозяйственным постройкам. По согласованию с правлением садоводческого, дачного объединения навес или гараж для автомобиля может размещаться на участке, непосредственно примыкая к ограде со стороны улицы или проезда.
Строительство на полевом участке
Стоит понимать, что эта земля находится за пределами жилого поселения. Самостоятельно ее можно оградить забором и оборудовать небольшим вагончиком (важно, чтобы его можно было поднять и увезти при необходимости без препятствий).
А вот не капитальные строения (не имеющие фундамента), придется обязательно согласовывать.
К таковым относятся курятники, теплицы и пр.
Спорным остается вопрос возведения построек на бетонных основаниях.
Делать это, якобы, и можно. Но дело в том, что такие постройки могут быть достаточно внушительных размеров. Например, ангар. Капитальным строением его сложно назвать, да и не попадает он вовсе под данную категорию, ведь не имеет фундамента. Ну, а плиты из бетона можно в любой момент поднять и увезти.
Однако практика показывает, что такие постройки обычно не одобряются.
Многое в этом вопросе зависит от органов местного самоуправления и от того, насколько они понимают законодательство и умеют его трактовать.
Стоит осознавать, что постройки, возведенные на полевом ЛПХ, в любом случае не будут иметь почтового адреса. Что касается бурения скважин, то ситуация такая же, как с приусадебным ЛПХ.
Можно ли строить дом и прописаться на ЛПХ?
Допускается постройка жилого дома на участке ЛПХ только если он относится к какому-либо населенному пункту. Если личное подсобное хозяйство располагается в поле, собственник не вправе возводить на нем подобные строения.Законом запрещено начинать строительство без получения разрешения в местной администрации. Однако прежде чем обращаться в муниципалитет потребуется определить место для будущей постройки, соответствующее санитарным нормам.Если проигнорировать требование законодательства и построить дом без получения разрешения от местных властей, в дальнейшем узаконить его в большинстве случаев можно будет только через суд.
Это требует дополнительных затрат и удается не всегда.
При выявлении нарушений суд обяжет снести постройку.
Отступы при строительстве между хозпостройками
Без соблюдения отступов не могут быть построены никакие хозяйственные постройки, обладающие характеристиками капитальных строений (невозможность перемещения, наличие инженерных коммуникаций, прочный фундамент). Такие объекты недвижимости не могут быть перемещены, поэтому при планировании, важно продумать расположение хозпостроек с соблюдением требуемых отступов. Количество хозпостроек зависит от желания собственника и площади участка. Баня или сарай должны размещаться не ближе чем в 1 метре от забора. Если на соседних участках уже есть баня, гараж, то отступ между строениями должен быть от 6 метров. Минимальный отступ от помещений с животными до построек составляет 4 метра.
В градостроительных правилах определена и допустимая высота хозпостроек. Если баня располагается в метре от забора, то высота в коньке не должна превышать 5 метров. Если строительство бани начато с соблюдением отступа в 2 метра от забора, то высоту можно увеличить до 5,5 метров. При расположении бани не менее, чем в 5 метрах от ограды высота должна составлять не более 7 метров. Если гараж — самостоятельная постройка, расстояние от него до ограды не менее 1 метра. Допустимая высота забора также прописана в СНиП — не более 2 метров, уровень затемнённости не важен. Растительность на участке высаживается с учётом максимальной высоты. Для высоких деревьев 4 метра, средних 2, кустарников не менее 1 метра.