Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как провести общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Процедура проведения встречи и референдума должна быть организована. Считаются голоса на общем собрании собственников жилья после того, как мероприятие завершено. Чаще всего это происходит за закрытыми дверьми выбранными лицами – инициативная группа, Совет дома, представитель УК. Они несут полную ответственность за прозрачность процесса.
Порядок голосования юр. лица в протоколе общего собрания жильцов в МКД
Юридическое образование также может являться владельцем недвижимости и права на заседаниях у них равнозначны с другими собственниками.
Чтобы осуществить эту процедуру и рассчитать число голосов, можно воспользоваться пошаговой инструкцией:
- Назначение группы инициативных людей.
- Проведение заседания.
- Сформировать реестр собственников МКД.
- Оповестить о предстоящей встрече всех жильцов.
- От организации должно быть заявлено доверенное лицо. Те граждане или фирмы, которые выбрали от себя представителей, должны предоставить им доверенность на участие в общем собрании собственников помещений.
- На основании количества имущества компании в МКД, зависит процент голосов.
- Проведения референдума в очном формате.
- Занесение сведений в регистрационные листы.
- Публичное оповещение о результатах.
- Сохранить всю документацию.
Виды права собственности на недвижимое имущество
Прежде чем перейти к подсчёту голосов на ОСС, необходимо определить виды права собственности на помещения в МКД. Поскольку именно от вида права собственности на недвижимое имущество зависит правильность подсчёта голосов на общем собрании.
Например, если в квартире не один, а несколько собственников, то каждый из них будет обладать правом голоса пропорционально доле в праве общей собственности. Поэтому, если из какой-то квартиры на ОСС присутствовал только один собственник из двух или трёх дольщиков, то нельзя его голос засчитать за всех собственников данной квартиры, если у него нет доверенности от этих собственников. Из-за этого зачастую при неправильном подсчёте голосов может набраться или не набраться кворум, что впоследствии может быть оспорено в суде. В таком случае собрание будет признано недействительным.
Недвижимое имущество может принадлежать собственникам на праве совместной и общей долевой собственности.
Согласно ст.244 ГК РФ имущество в собственности двух и более лиц принадлежит им на праве общей собственности. Общая собственность на имущество признаётся долевой, если только закон не предусматривает образование совместной собственности на это имущество.
В соответствии с п.1 ст.245 ГК РФ доли участников в праве общей собственности на недвижимое имущество могут определяться их соглашением или на основании закона. Если размер долей перечисленными способами не может быть определён, то они признаются равными.
Интересно, что Гражданский Кодекс РФ не уточняет, в каком выражении определяется размер долей в праве общей собственности на недвижимое имущество. Однако из прецедентов правоприменительной практики вытекает точка зрения, которая позволяет выражать доли участников общей долевой собственности на недвижимое имущество и в дробях, и в процентах (постановление ФАС Московского округа от 07.03.2003 №КГ-А40/944-03).
Аналогичное суждение содержится в п.5.18 Порядка заполнения формы «Сведения об инвентаризационной стоимости недвижимого имущества и иные сведения, необходимые для исчисления налогов» (Приказ ФНС от 11.02.2011 №ММВ-7-11/154@).
Право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество (ограничение, возникновение, переход и прекращение) подлежат госрегистрации в ЕГРП органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ст.131 ГК РФ).
В соответствии с Правилами ведения ЕГРП обязательно указывается размер доли в праве общей собственности (Приказ Минэкономразвития №765 от 23.12.2003 года). Эта норма определяет указание размера доли в виде правильной простой дроби.
На основании этой нормы некоторые суды отменяют решения нижестоящих судебных органов, в которых размер доли в праве на недвижимость указан в процентах (постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 16.09.2011 №04АП-3334/07).
Как видно из приведённых выше примеров, указание в договоре размера доли в праве общей собственности в виде процентов иногда приводит к судебным спорам. Поэтому целесообразнее указывать в договоре мены размер долей участников общей долевой собственности в виде правильных дробей.
Также существует совместная общая собственность в праве общей собственности на недвижимость, когда несколько человек вместе и по своему усмотрению могут пользоваться и распоряжаться имуществом, которое им принадлежит на доверительной основе. Как правило, совместная собственность на недвижимость возникает у супругов (ст.256 ГК РФ), если она приобретена в период брака.
Существует другой вариант совместной собственности на недвижимое имущество, который возникает при приватизации жилплощади совместно проживающими людьми не зависимо от их родственных связей. В бланке договора приватизации есть графа, позволяющая собственникам определить, в какую собственность они хотят перевести свою недвижимость: совместную или долевую.
Поэтому очень важно вести правильный подсчёт голосов результатов проведённого общего собрания собственников. От этого напрямую зависит наличие кворума на собрании или его отсутствие. Следовательно, зависит и исход общего собрания собственников.
Вот почему мы рекомендуем управляющим организациям проверять документы, подтверждающие право собственности на недвижимое имущество перед общим собранием, и вносить эти данные в реестр участников ОСС. Тогда вы точно будете знать, какой процент голосов учитывать исходя из площади того или иного помещения. И никаких претензий со стороны собственников или контролирующих органов к вам не возникнет. Собрание и принятые на нём решения будут абсолютно легетимными.
Организовать и провести юридически грамотное общее собрание собственников помещений в МКД, подготовить к нему реестр собственников вы можете с помощью сервиса «ОСС на 100%», который в автоматическом режиме произведёт подсчёт голосов собственников. Узнайте, как работает сервис.
Пример подсчета голосов
Главная сущность собраний собственников помещений в многоквартирном доме ясно большинству. Сущностные термины и понятия, которыми апеллируют законодатели при принятии решений указаны нормативными актами, выражены следующим образом:
- многоквартирный дом – строение, включающее частную, общую собственность;
- единое собрание собственников – сбор жителей МКД для решения вопросов;
- голосование – форма принятия решений.
Вне зависимости от поставленных вопросом, подсчет голосов общего собрания собственников многоквартирного дома происходит по установленному алгоритму:
- на сборе оформляют протокол;
- раздаются бланки, явочные листы;
- выданные бумаги подписываются.
С учетом 45 статьи ЖК РФ посчитать нужно не количество владельцев частных помещений или жильцов, а площадь. То есть решение принимается на 50% проголосовавших. Подсчитывать голоса собственников МКД принято на основе правил, установленных законодательными актами. Два способа подсчитать:
- Если в жилом доме 3000 площадь, а человек владеет собственностью 68 квадратов, то получает 68 голосов. Товарищество легко произведет расчет голосов на калькуляторе, где будет видно какой процент проголосовал за или против. 3000*2/3 – формула для выявления количества площади, на которой проголосовали.
- Цифры те же, только формула отличается. Если в первом варианте, площадь умножали на две третьих и получали результат, то в этом случае нужно две третьих умножить на количество процентов – 100, в результате получается 70% человек голосуют.
Голоса по вопросам о комплексном развитии территории жилой застройки (п. 4.6 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).
Эти вопросы – редкий случай, когда в собрании могут участвовать наниматели жилья по договорам социального найма или по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования. В этом случае наниматели считаются представителями собственников. Решения считаются принятыми, если за них проголосовало:
| по вопросу о включении МКД в границы территории жилой застройки, подлежащей комплексному развитию, в соответствии с проектом решения о комплексном развитии такой территории | не менее чем 2/3 голосов собственников жилых помещений либо их представителей от общего числа голосов собственников таких жилых помещений (п. 1 ч. 1.3 ст. 46 ЖК РФ) |
| по вопросу об исключении МКД из границ территории, подлежащей комплексному развитию, и из проекта решения о комплексном развитии территории жилой застройки | не менее чем 1/3 голосов собственников жилых помещений либо их представителей от общего числа голосов собственников таких жилых помещений (п. 2 ч. 1.3 ст. 46 ЖК РФ) |
Процедура и правила голосования
Голосование в многоквартирном доме — как считать голоса?
После того, как с сутью общего собрания жильцов дома мы разобрались, можно более детально изучить процессуальную сторону голосования на таких сборах.
В законодательстве РФ процедура голосования рассмотрена достаточно подробно. Но может быть понята далеко не каждым гражданином нашей страны, так как трактовка всех понятий осуществляется на непонятном обычному обывателю «юридическом языке».
На самом же деле суть и общие принципы голосования на ОСС крайне просты и доступны к пониманию. Для более удобного ознакомления с процедурой собрания представим следующую информацию:
- Во-первых, собрание жильцов может быть осуществлено в трех формах:
- очный сбор, то есть собрание при непосредственном присутствии всех жильцов МКД;
- заочный сбор, то есть собрание, принятие решений на котором осуществляется в письменной форме со стороны каждого жильца МКД;
- очно-заочный сбор, то есть собрание, принятие решений на котором осуществляется в порядке и очного, и заочного сбора.
Все виды ОСС являются абсолютно законными и правомочными. Главное, чтобы в процессе их проведения были соблюдены базовые нормы данной процедуры.
- Во-вторых, при организации собрания и последующего голосования важно соблюсти кворум, то есть определенное количество жильцов, принимающих участие в сборе и непосредственно в голосование. Согласно действующим законам, кворум на ОСС определяется по площади жилья. В соответствии с ЖК РФ кворум считается соблюденным, если на собрание присутствуют собственники более 50 % жилой площади МКД. В противном случае проводить ОСС и, соответственно, голосование нельзя.
На практике решить вопрос, требующий полного единодушия, весьма затруднительно. Даже просто обеспечить 100-процентную явку — задача не из легких. Что уж говорить об единогласии собственников в принятии решения. К счастью, необходимость такого голосования установлена законодателем лишь для немногих случаев.
Полное одобрение всех участников собрания собственников необходимо при решении следующих вопросов:
- изменение границ личного владения — например, при постройке отдельного крыльца к помещению на первом этаже;
- снос дома и смена жилья по программе обновления ветхого фонда;
- переустройство, дополнение новыми элементами общего имущества.
Часть 3 статьи 36 ЖК особо подчеркивает необходимость 100%-го согласия всех собственников жилья в принятии одного важного решения. А именно — вопроса об уменьшении общего имущества многоквартирного дома.
Как подсчитать голоса заочно: образец протокола
Из-за более гибких условий, в частности больших временных рамок, в заочном голосовании могут принять участие намного больше собственников. Они изъявляют своё решение при помощи заполнения специальных бюллетеней. Заполненный бюллетень нужно подать до указанного заранее времени.
Принять участие смогут даже самые занятые жильцы, ведь всё, что от них требуется, – поставить несколько галочек и отнести бланк в указанное место.
Данные из листков голосования переносятся в протокол (образец можно скачать по ссылке).
Комментарий к ст. 48 ЖК РФ
1. В ч. 1 комментируемой статьи установлено, что правом голосования на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, обладают собственники помещений в данном доме. Собственниками помещений могут быть и несовершеннолетние в возрасте до 14 лет: в этом случае их законными представителями, принимающими участие в голосовании, могут быть их родители, усыновители, опекуны. При очной форме проведения общего собрания следует зарегистрировать всех присутствующих на собрании собственников помещений и их представителей.
В п. 1 письма Минстроя России от 5 октября 2017 г. N 35851-ЕС/04 «Об общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме» было отмечено, что «в соответствии со статьей 44.1 ЖК РФ общее собрание собственников проводится посредством голосования, при этом в соответствии с частью 1 статьи 48 ЖК РФ определено, что правом голосования на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, обладают собственники помещений в данном доме. Исходя из приведенных норм, а также по смыслу статей 44 — 48 ЖК РФ участниками общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются именно собственники, то есть юридические и (или) физические лица, которым на праве собственности принадлежат жилые и нежилые помещения в многоквартирном доме. Недопустимо считать участниками общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме ни помещения в многоквартирном доме, ни доли в общем имуществе».
2. Участвовать в голосовании на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме может и представитель собственника. От лица собственника помещения в многоквартирном доме принимать участие в собрании и голосовать по вопросам повестки дня может любое управомоченное по доверенности или в силу закона лицо. Таким образом, полномочия представителя собственника для принятия решения на общем собрании могут основываться не только на доверенности, но и на указаниях федеральных законов, актов уполномоченных на то государственных органов или актов органов местного самоуправления (например, голосование представителя юридического лица или публичного образования, являющегося собственником помещения в многоквартирном доме).
В данном случае применяется как добровольное, так и обязательное (законное) представительство.
Законным представительством является такое представительство, которое основано на прямом предписании закона. В связи с этим традиционно выделяют в качестве законных представителей родителей, усыновителей и опекунов несовершеннолетних детей. Однако при этом для установления отношений по усыновлению, опеке и попечительству необходим акт государственного или муниципального органа, а именно решение суда об усыновлении, решение органов опеки и попечительства об установлении опеки.
Добровольное представительство — это представительство на основании договора с выдачей доверенности. Часть 2 комментируемой статьи предъявляет определенные требования к оформлению доверенностей для участия в голосовании на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме.
В последнем случае доверенность должна быть удостоверена нотариально либо оформлена в соответствии с требованиями п. п. 3 и 4 ст. 185.1 ГК. То есть она может быть удостоверена организацией, в которой доверитель работает или учится, или администрацией стационарного лечебного учреждения, в котором он находится на излечении. Такая доверенность удостоверяется бесплатно.
А в силу п. 4 ст. 185.1 ГК РФ доверенность от имени юридического лица, которая также действительна для участия в голосовании, выдается за подписью его руководителя или иного лица, уполномоченного на это в соответствии с законом и учредительными документами.
3. Часть 3 комментируемой статьи устанавливает, что количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.
При этом в соответствии с ч. 1 ст. 37 ЖК РФ (см. комментарий к ней) доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.
В п. 1 письма Минстроя России от 5 октября 2017 г. N 35851-ЕС/04 «Об общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме» было указано, что, «таким образом, количество голосов, которым обладает собственник конкретного помещения (помещений) в многоквартирном доме, пропорционально площади помещения (помещений), принадлежащего (принадлежащих) указанному собственнику на праве собственности.
Необходимо особо отметить, что количество голосов, которым обладает собственник, определяется в порядке, утвержденном приведенными нормами ЖК РФ. Жилищное законодательство не предусматривает иных способов определения количества голосов, которым обладает собственник, в том числе не наделяет правом по определению такого количества голосов ни самого собственника, ни каких-либо иных лиц».
Утверждение счетной комиссии – основополагающий момент. Полный список лиц указывается в протоколе и хранится три года. В состав могут включать как юридических, так и физических лиц. Главное, чтобы они являлись владельцами недвижимости в конкретном доме.
Для принятия участия в счетной комиссии, нужно, чтобы жильцы выбрали этого человека. Количество и состав устанавливается также путем голосования. Те, кто не обладает имуществом в МКД не вправе стать членом Совета дома.
На заметку: основная задача комиссии – засвидетельствовать правильность проведения процедуры и обеспечить беспристрастность подсчета. Считаться положено при закрытых дверях, а решение выносить в письменном виде на публичной информационной доске.
Как считать голоса собственников в многоквартирном доме?
Резюмируя сегодняшний материал, наш ресурс решил представить читателям ряд нюансов процедуры голосования на ОСС, которые ранее упомянуты не были. Все они достаточно важны и требует обязательного ознакомления. Общий перечень таких особенностей имеет следующий вид:
- Обобщив представленный ранее материал, можно выделить все этапы в проведении ОСС, без осуществления которых законность сбора ставится под большой вопрос. Список таков:
- Первый этап – составление уведомлений о проведении общего собрания на имя каждого собственника в МКД.
- Второй этап – проведение самого собрания либо в очной, либо в заочной, либо в очно-заочной форме.
- Третий этап – оформление реестра (протокола) собрания и подсчет голосов.
Процедура дальнейшего рассмотрения решения, принятого на собрании собственников МКД
- Результаты, полученные в ходе голосования на ОСС, используются для решения возникших вопросов и их копии отправляются в управляющую компанию, а оттуда – Государственную жилинспекцию. Учитывая данные нюансы процедуры, ее инициатору важно позаботиться о законности проводимых мероприятий, иначе сбор будет обжалован и бесполезен.
- Стоит учитывать, что за несовершеннолетних лиц, даже если они являются собственником в МКД, голосуют их родители.
- Оформлять все протоколы, уведомления и реестры ОСС важно в форме, установленной законодательством. Подробней об этом говорится в приказах Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства.
- Любое решение, принятое на ОСС МКД, может быть оспорено в судебном порядке заинтересованными в этом лицом. Главное в данной процедуре – иметь весомые доказательства, говорящие о неправомочности и незаконности полученных голосов.
В остальном же общее собрание собственников нюансов не имеет. Надеемся, представленный сегодня материал дал ответы на интересующие вас вопросы. Удачи в проведении ОСС!
О видах общих собраний собственников МКД и его участниках вы можете узнать более подробно, посмотрев видео:
Смотрите также Телефоны для консультации 17 мая 2021 kasjanenko 1100
Поделитесь записью
Обсуждение: 8 комментариев
- Анна says:
03.08.2017 в 15:01У нас часто проходят такие собрания, но как правило, все в более упрощенной форме, чем описано в статье. Не всегда голосования проходят единогласно, но мы прислушиваемся к мнению большинства, до судебных разбирательств еще не доходило.
Ответить
- павел says:
14.12.2017 в 15:27
Очень доходчиво спасибо
Ответить
- Валентина says:
02.03.2018 в 08:30
У нас в новостройке прошло собрание по инициативе собственника, который не известил письмом каждого собственника , а повесил в подъезде объявление .Кроме того такое же объявление висело в еще в двух других домах . В указанное время в одном помещении собрали собственников 3 домов ( это более 700 квартир) присутствовало не более 100 человек и раздали листки голосования с вопросами повестки , которую не обсуждали. Собрание считается проведенным . Пожаловалась в Жилищную инспекцию — ответ не считаем нужным проводить проверку т.к. материалы ОС собственников МКД , содержащих решения по аналогичным вопросам повестки дня в течении трех месяцев в Инспекцию не поступало и поэтому основания для прведения внеплановой проверки отсутствует. Что делать???
Ответить
- Анна А. says:
06.03.2018 в 01:18
Участвовала в таких собраниях но не помню ни одного решения, т.к. всех собственников собрать невозможно, а человека ответственного, кто захотел бы обеспечить их явку просто нет.
Ответить
- Дударев Федор Владимирович says:
07.04.2018 в 01:25
У нас подсчет ведется электронным способов, впрочем и голосование тоже. Это удобно тем, что результаты голосования прозрачны. Можно таким образом делать «открытое» голосование или голосование «закрытое».
Ответить
- виктор.к says:
11.03.2019 в 20:27
6-ти подъездный 9-ти эт. дом ,очно-заочноея форма собрания,на очной присутствует 58 собственников , можно ли проводит голосование поднятием рук или согласно ст.48 п.4.1 только бюллетенями???
Ответить
- людмила says:
26.03.2019 в 22:22
многоквартирный дом . Под ним паркинг 1500м. Голосование. Правление ,используя ,большое к-во метров паркинга (1 собственник ,не живущий в нашем доме ) протаскивает «свои вопросы». Правомерно ли участие паркинга в голосовании ? Получается ,что жизнь ДОМА зависит от решения паркинга…
Ответить
- Kristina202031 says:
23.12.2019 в 15:12
Hello… anybody home?? thank you
Ответить
Определение кворума владельцев жилья в МКД
Кворум – минимальное количество участников, при котором собрание и принятые на нём решения будут считаться правомерными.
Как он считается? Согласно Жилищному Кодексу, кворум должен составить не менее половины возможных участников.
В обсуждении же отдельных проблем иногда требуется наличие 2/3 или вовсе 100% собственников.
По этой причине проведение двух собраний параллельно не возможно. Ведь тут и там потребуется больше 50% собственников.
При желании Вы можете общим решением изменить размер кворума, например, увеличив его с 50% владельцев до 2/3 или больше.
Важно помнить, что кворум следует определять не просто по количеству присутствующих,ведь каждый из них владеет разным количеством квадратных метров. Поэтому перед собранием важно подсчитать количество голосов, которым владеют жильцы, и их соотношение к общему числу.
Во многих случаях используют формулу, в которой 1 кв. м. равен 1 голосу. Поэтому владельцы больших квартир автоматически имеют больший вес при подсчётах.
Количество голосов для принятия решения
Каждый жилец обладает голосом. Единицы (процентное соотношение) приравнивается к метражу собственности. Рассмотрим пример: человеку принадлежит квартира в 50 м2, а по реестру общая площадь МКД равна 4000 метрам, соответственно из 4000 в его компетенции находятся 50.
На заметку: подсчитать голоса на общем собрании собственников можно на примере с учетом предложенной формулы.
Как провести собрание собственников жилья
Для принятия решения достаточно третьей части всех голосов. Используя калькулятор, можно выяснить, что при такой ситуации численность составляет – 1739.
Расчет производится по формуле: общую площадь МКД разделить на 2/3.
То есть в голосовании должны принимать решение, как минимум 35 квартир с таким метражом.
Регламент проведения процедуры
Процедура проведения встречи и референдума должна быть организована. Считаются голоса на общем собрании собственников жилья после того, как мероприятие завершено. Чаще всего это происходит за закрытыми дверьми выбранными лицами – инициативная группа, Совет дома, представитель УК. Они несут полную ответственность за прозрачность процесса.
Основные нюансы процедуры:
- Форма голосования может быть очной, заочной и очно-заочной.
- Должен соблюдаться кворум.
- Обязательное ведение протокола.
- Результат фиксируется в реестре. В расчете прописывается – сколько людей участвовало в процессе и их данные:
- Ф.И.О.;
- номер квартиры и ее метраж;
- контактные сведения.
- Человек, выступающим инициатором проведения встречи, обязан поставить в известность вех владельцев недвижимости. Осуществить это мероприятие необходимо не позднее, чем за десять суток.
Порядок голосования юр. лица в протоколе общего собрания жильцов в МКД
Юридическое образование также может являться владельцем недвижимости и права на заседаниях у них равнозначны с другими собственниками.
Чтобы осуществить эту процедуру и рассчитать число голосов, можно воспользоваться пошаговой инструкцией:
- Назначение группы инициативных людей.
- Проведение заседания.
- Сформировать реестр собственников МКД.
- Оповестить о предстоящей встрече всех жильцов.
- От организации должно быть заявлено доверенное лицо. Те граждане или фирмы, которые выбрали от себя представителей, должны предоставить им доверенность на участие в общем собрании собственников помещений.
- На основании количества имущества компании в МКД, зависит процент голосов.
- Проведения референдума в очном формате.
- Занесение сведений в регистрационные листы.
- Публичное оповещение о результатах.
- Сохранить всю документацию.