Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Особенности разработки проекта межевания и планировки территории». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Последовательность подготовки проектов ПМТ и ППТ аналогична, поскольку документы схожи между собой. Подготавливаются планы в администрации или в частной организации. Не всегда муниципалитет оказывает подобные услуги, поэтому, перед подачей заявления нужно уточнить вопрос.
Проект межевания территории: Что это такое?
ПМТ (проект межевания территории) ‒ это вид градостроительной документации, подготовка которой осуществляется относительно земельных участков, где уже расположены объекты недвижимости или лишь планируется проведение строительных работ. Проект разрабатывается в пределах элементов структуры планировки с целью определения границ уже застроенных земель или участков, на которых только будет проводиться строительство.
Процесс разработки проекта межевания отличается от услуги по установлению границ целью ‒ выделение отдельной территории. Проще говоря, когда необходимо разграничить определенную местность на отдельные территориальные единицы и выделить их составляется проект межевания.
Реквизиты утвержденного проекта межевания территории: Что это?
Сведения о наличии согласованного проекта планировки территории и проекта межевания территории, где планируется возведение объекта недвижимости, реквизиты указанных документов застройщик вправе запросить в местной администрации. Информация об изменяемых участках хранится в территориальных муниципальных образованиях.
Если утвержденного проекта межевания и планировки территории нет, застройщик обязан разработать их самостоятельно за свой счет. В Градостроительном Кодексе РФ (статья 45, часть 1) указано, что решение о подготовке проекта межевания и планировки территории принимается уполномоченными представителями исполнительной власти в регионах, органами исполнительной власти субъекта России, местной администрацией.
Самостоятельно заказать проектную документацию могут:
- Физлица и организации, с которыми подписаны соглашения о развитии и освоении застроенной местности (в том числе при строительстве социальной жилплощади);
- Собственниками существующих объектов недвижимости в случае их реконструкции;
- Субъектами естественных монополий с целью размещения объектов федерального, регионального или местного значения.
Порядок утверждения проекта межевания территории
Не достаточно подготовить строительные документы, важно согласовать их с уполномоченными ведомствами и получить разрешение на проведение работ. Не каждый застройщик знает, куда именно нужно обращаться, чтобы утвердить проект и какие трудности могут возникнуть в связи с согласованием. Процесс утверждения ПМТ состоит из двух этапов: рассмотрение предоставленных документов и получение результатов проверки.
Рассмотрение документа и его согласование происходит в Департаменте архитектуры и градостроительства. Эта процедура занимает около месяца. В случае одобрения проекта ведомство публикует соответствующий приказ. Электронный экземпляр документа и его бумажный дубликат отдают на руки заявителю. Также копия ПМТ остается в архиве организации. Утвержденный проект публикуется на официальном сайте муниципального образования.
Для предоставления проекта на утверждение, должен быть соблюден следующий перечень общих условий:
- Документы подаются в двух форматах ‒ бумажном и электронном;
- Оформление проекта должно соответствовать требованиям законодательства (страницы прошиты, соблюдена нумерация);
- Документ должен быть заверен подписью и печатью ответственного лица.
Что такое проект межевания территории по законодательству 2021 года
Для ответа на вопрос что такое проект межевания территории, обратимся к законодательству, а именно – к ст. 43 Градостроительного кодекса РФ. Из текста статьи понятно, что проект межевания делается на часть территории – на квартал, СНТ, район, линейный объект, то есть на так называемый, элемент планировочной структуры. В двух словах, проект межевания территории – это градостроительная документация, которая готовится с учетом правил и требований законодательства для того, чтобы внести в ЕГРН (единый государственный реестр недвижимости) сведения о границах образуемых или изменяемых на конкретной территории участков. В каких случаях требуется проект межевания территории, более подробно разберем далее. Подготовка проекта межевания территории – это довольно кропотливый процесс, который готовится на основании документации по планировке территории с учетом результатов инженерных изысканий. Помимо положений градостроительного кодекса, существует ряд других подзаконных актов, приказов, постановлений на местном уровне, касающихся разработки проектов межевания территории, вступивших в силу в 2019 году, и распространяющих свое действие в 2021 году.
Где и как утвердить проект межевания территории
Как мы выяснили, разработка проекта по межеванию происходит по инициативе заинтересованного в этом лица, решение о подготовке принимают органы местной власти, сама работа по подготовке исполняется специалистом. А где и как утверждается проект межевания территории?
Когда Вы прошли все этапы от подготовки до разработки проекта, тогда его следует утвердить. За утверждением обращаемся все в те же органы местной администрации – в архитектуру и градостроительство. Теперь утвержденный проект можно смело использовать в дальнейших целях!
Межевой план и проект межевания территории в чем разница?
Итак, мы выяснили, что для того, чтобы подготовить проект межевания территории, существует целый ряд требований. К подготовке Межевого плана требований не меньше, однако сам процесс значительно проще. Межевой план отличается от проекта межевания тем, что он составляется лишь для одной единицы – для земельного участка (в СНТ, в деревне, частном секторе и проч.), принадлежащего, как правило одному собственнику. А это значит, что согласование границ затрагивает только смежные участки. И никаких дополнительных обращений в администрацию.
Подготовка проекта межевания территории
Проект межевания территории подготавливается на основании решения органов местной власти. Обращается за этим решением заинтересованное лицо, заполняя соответствующий бланк заявления и прилагая необходимые документы. Образец заявления на подготовку проекта межевания, сроки рассмотрения перечень документов и прочие тонкости устанавливаются актами местной администрации. Так, к примеру, в Московской области действует Постановление о порядке принятия решения о подготовке проекта планировки территории и проекта межевания территории от 04.12.2018 N 884/39. На основании этого постановления, местные власти городов, муниципальных округов, в свою очередь, издают локальный порядок.
Так как проект межевания оформляется на основании инженерных изысканий, то и его подготовка требует специальных знаний и навыков в области геодезии, кадастра и строительства. Поэтому не каждая организация, работающая в кадастровой сфере, сможет подготовить проект межевания территории, а только та, у которой для этого есть разрешения и допуски.
Проект межевания территории (ПМТ)
Одним из важнейших градостроительных документов является проект межевания территории. Он разрабатывается вместе с проектом планировки или самостоятельно, но, в любом случае, этот документ позволять дать максимально точные данные не о каждом отдельном земельном участке, а о территории в целом. Проект разрабатывается как для застроенных земель, так и для тех, которые только подготавливаются к застройке и размещению объектов недвижимости.
Разработка проекта межевания территории имеет разные цели. Одна из них – создать разметку, позволяющую учитывать особенности местности при строительстве или прокладке коммуникаций. С помощью процедуры определения местоположения границ земельного участка можно однозначно определит наличие, площадь и адрес застроенных и незастроенных землевладений. Проект межевания территории становится основой для выделения земельных участков под строительство жилых, промышленных, линейных и других объектов.
Такие документы как «проект межевания территории» и «межевой план» не тождественны, и их нужно разделять. Проект, в отличие от плана, глобальный документ. Он затрагивает значительные территории, на которых расположены земли разного назначения, с разными формами собственности, видов разрешенного использования. Второй документ затрагивает отдельно взятый надел, чьи границы устанавливаются в результате проведения инженерных изысканий. Итог процедуры определения границ — межевой план земельного участка.
Утвержденный проект межевания территории: Где взять?
Получить утвержденный проект межевания территории в Москве можно путем подачи электронной заявки через Госуслуги в Москомархитектуру и Департамент городского имущества. Ведомство сможет предоставить копию документа только в том случае, если он есть в наличии в системе.
После получения на руки документов, вы сможете выяснить, какой именно земельный участок предусмотрен под вашим ОКС. Если границы надела вас устраивают, можно ставить его на кадастровый учет и регистрировать право собственности.
Если же вы не согласны с определенными границами и площадью ЗУ, нужно вносить изменения. Для этого необходимо получить разрешение от ДГИ, найти квалифицированного кадастрового инженера, который внесет корректировки согласно алгоритму проведения процедуры.
Утверждение проекта межевания территории
Итак, разработка проекта межевания территории осуществляется по инициативе заинтересованного лица. Решение о подготовке документа принимают органы местной власти, а все необходимые работы выполняет профильный специалист. Остается выяснить, где и каким образом утверждается готовый проект.
После того как завершены все процедуры (от подготовительных этапов до самой разработки проекта межевания территории), остается отправить документ в органы местной администрации для утверждения. Эту функцию выполняет департамент архитектуры и градостроительства. После согласования проект можно использовать для одной из указанных выше целей.
Данный документ относится к первостепенным, поскольку фиксирует изменения, которые произойдут на территории, подлежащей переустройству. Нужно понимать, что преобразования могут производиться с различными целями, а сам проект может быть оформлен как отдельная бумага либо как составляющая дополнительной документации.
Где и как утвердить проект межевания территории
Как мы выяснили, разработка проекта по межеванию происходит по инициативе заинтересованного в этом лица, решение о подготовке принимают органы местной власти, сама работа по подготовке исполняется специалистом. А где и как утверждается проект межевания территории? Когда Вы прошли все этапы от подготовки до разработки проекта, тогда его следует утвердить. За утверждением обращаемся все в те же органы местной администрации – в архитектуру и градостроительство. Теперь утвержденный проект можно смело использовать в дальнейших целях! Межевой план и проект межевания территории в чем разница? Итак, мы выяснили, что для того, чтобы подготовить проект межевания территории, существует целый ряд требований. К подготовке Межевого плана требований не меньше, однако сам процесс значительно проще. Межевой план отличается от проекта межевания тем, что он составляется лишь для одной единицы – для земельного участка (в СНТ, в деревне, частном секторе и проч.), принадлежащего, как правило одному собственнику. А это значит, что согласование границ затрагивает только смежные участки. И никаких дополнительных обращений в администрацию.
Разработка проекта межевания и планировки, включает в себя проведение определенных действий, которые заключаются в сборе необходимой информации, обработке предоставленной документации, проведении слушаний, осуществлении непосредственного оформления и утверждении оформленных документов.
При составлении документов учитываются следующие цели, которые преследуются при создании такого рода документации и их особенности:
- Оба документа впоследствии могут использоваться специалистами при подготовке территории к строительным работам;
- Создание документов может быть использовано не только для тех участков, что только планируется предоставить, но и для таких, которые уже подверглись проведению строительных работ и содержат на своей территории определенные объекты недвижимости;
- Проекты межевания и планировки всегда опираются на уже имеющиеся характеристики земель и тех территорий, которые содержат расположенные объекты недвижимости или проложенные коммуникации;
- При составлении проекта планировки обязательно должны учитываться градостроительные нормы, при определении которых учитывается масса показателей – допустимой плотности, нагрузки, расположения и соседства и т.д.;
- Составление документов должно также основываться на общем восприятии всего комплекса зданий и сооружений, которое будет располагаться на определенной территории, а также возможности их расположения на конкретном расстоянии друг от друга – тут могут приниматься во внимание санитарные и промышленные зоны и т.д.
Разработка проекта межевания территории – кто и для чего делает
А для чего вообще необходима разработка проекта межевания территории? Кто и зачем ее делает? Проект межевания территории по закону необходим при освоении и развитии части территории. Например, при капитальной застройке района, строительстве линейных объектов, при образовании новых земельных участков. В главе 6 закона 217-ФЗ «О садоводстве» (вступил в силу с 1 января 2022 года) также говорится, что проект межевания территории необходим для регистрации прав на имущество общего пользования членов некоммерческих товариществ — СНТ и ОНТ. Проект межевания общей территории СНТ мы рассмотрели более подробно в отдельной статье. Таким образом, в разработке проекта межевания территории заинтересованы те лица, которые затем смогут оформить свои права на землю или строения – это правообладатели (собственники, арендаторы) земельных участков, капитальных строений, линейных сооружений. Это могут быть и органы госвласти, и юридические, и физические лица.
Проект межевания территории линейного объекта (+ образец проекта)
Говоря о «линейных объектах» (далее – ЛО), законодатель не дает нам четкого юридического определения.
Федеральный закон «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» от 21.12.2004 N 172-ФЗ понимает под ЛО дороги (автомобильные и железные), линии электропередач, нефте-, газопроводы и иные подобные сооружения.
Градостроительный кодекс дает перечень ЛО в п.10.1 ст.1 – линии электропередачи, линии связи, трубопроводы, автодороги, ж/д линии и иные объекты.
В каждом из приведенных нормативно-правовых актов осталась недосказанность. К ЛО можно причислять и линии метрополитена, и мосты, и туннели и т. д.
Законодатель перечисляет виды объектов, не дав самого понятия ЛО, и это вносит определенные трудности, потому что при отсутствии четко сформулированного определения назначение объекта может пониматься и трактоваться неоднозначно.
Как можно понять из законодательных актов, линейными объектами могут быть самые разные сооружения, как по назначению, так и по виду. Их отличие от остальных объектов – протяженность. Это и склады, и газо-, нефте-, путепроводы, и линии связи, и другие сооружения. Эти сооружения могут быть и наземными, и располагаться под землей. Для основной массы таких объектов, как правило, наземных, требуется обязательное оформление земли под застройку. Для процедуры оформления земель под ЛО есть характерные особенности. Основные затруднения заключаются в том, что протяженность таких объектов очень велика, и железная дорога, например, или федеральная трасса могут проходить через земли СНТ (садоводческих товариществ), садовых участков, сельскохозяйственные, пашенные наделы, то есть земли самых разных владельцев – от собственников земли до пользователей наделов.
Если смотреть с точки зрения обывателя, то кажется, что при строительстве автомагистрали или газопровода нужно было бы заключить договор аренды части надела со всеми собственниками, но на деле все происходит иначе.
Если земли муниципальные и объект тоже, то подписывается акт о выборе участка под ЛО, и эта земля исключается из муниципальной собственности (читайте,как взять в аренду муниципальную землю). Если ЛО имеет собственника, то для его строительства требуется согласие владельцев земель, через которые он будет проложен. С ним будет заключаться договор аренды с условием бессрочной эксплуатации. Следующим этапом будет подготовка ПМТ и регистрация в кадастре. Затраты застройщика такого ЛО существенно возрастут за счет компенсации издержек владельцам з/у.
Если ЛО предполагается построить на с/х землях, то сначала придется выделить нужный надел, то есть заняться перераспределением земель, зарегистрировать преимущественное право, а только потом составлять договор аренды.
Проектирование и межевание при строительстве ЛО, регламентированы ст. 89 – 91 ЗК РФ.
Образец ППТ И ПМТ линейного объекта (автомобильная городская дорога)
I Этап. Подготовительные и полевые работы:
- Изучение и подбор пунктов опорно-межевой сети (ОМС) в районе проведения работ;
- Получение координат пунктов государственной геодезической сети (ГГС) в территориальных органах Росреестра;
- Полевое обследование пунктов ГГС с целью оценки их фактического состояния и выявления пунктов, пригодных для геодезического обеспечения работ;
- Выполнение топографической съемки с подземными коммуникациями в масштабе 1:500;
- Камеральная обработка материалов топографо-геодезических изысканий;
- Оформление и печать картографических материалов.
Результат работ по этапу: топографический план земельного участка в масштабе 1:500 в электронном виде и на бумажном носителе в 1-м экз. Срок выполнения работ составляет 15 дней. (зависит от объема топографо-геодезических изысканий).
II Этап. Разработка проекта планировки и проекта межевание территории по объекту:
- Запрос и получение Распоряжения в органе местного самоуправления «О принятии решения о необходимости подготовки проекта планировки и проекта межевания территории Объекта» с техническим заданием. Срок рассмотрения запроса в соответствии с административным регламентом — 30 календарных дней. В случае принятия положительного решения срок направления ответа органа местного самоуправления составляет 10 календарных дней.
- Разработка проекта планировки и проекта межевании территории Объекта в соответствии действующего законодательства РФ с требования к его составу. Срок выполнения работ составит 30 дней. Результатом работ будет являться проект планировки и проект межевания территории Объекта в 1-м экз.
- Согласование разработанного проекта планировки и проекта межевания территории с администрациями муниципальных образований (сельсоветов). Срок выполнения работ составит 30 дней.
- Утверждение проекта планировки территории и проекта межевания территории. Срок выполнения работ составит 14 дней.
Результат работ по этапу: утвержденный проект планировки и проект межевания территории Объекта в 1-м экз.