Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как сдавать квартиру на сутки правильно. Налоги, договоры и расходы». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Сдача квартир на сутки — бизнес, на первый взгляд, простой и доходный, однако он таит массу нюансов и сложностей, требует полноценной самоотдачи. Так считает индивидуальный предприниматель Ирина (имя изменено. — Прим. «Про бизнес»), «суточница» со стажем. Уже больше 7 лет она сдает в Минске квартиры на сутки, предварительно взяв их в субаренду. Сегодня у нее в работе четыре квартиры. Как правило, большинство «суточников» ведет 2−4 квартиры.
Налог на профессиональный доход
Согласно изменениям в Налоговом кодексе, физические лица, которые с 2023 года не вправе уплачивать единый налог, могут перейти на уплату налога на профессиональный доход.
Для этого нужно уведомить налоговый орган по месту постановки на учет о своем решении и скачать бесплатное приложение «Налог на профессиональный доход» (НПД). Но нужно учитывать, что перечень видов деятельности, облагаемых налогом на профессиональный доход, пока еще не определен.
Ставки налога на профессиональный доход планируют установить в следующих размерах:
- 10 % – в отношении дохода, полученного плательщиками от реализации товаров (работ, услуг), имущественных прав;
- 20 % – в отношении профессионального дохода, превысившего в пределах календарного года 60 000 белорусских рублей, и средств, полученных от организаций и индивидуальных предпринимателей, которые состоят на учете в налоговых органах Беларуси.
Возможность применения ИП УСН при сдаче в наём жилья при осуществлении нескольких видов деятельности
Пример 02.01.2021. ИП осуществлял деятельность по предоставлению мест по краткосрочному проживанию работникам организаций с уплатой по этой деятельности единого налога, одновременно ИП осуществлял розничную и оптовую торговлю с уплатой УСН, такая параллельная деятельность осуществлялась 3 года, и налоговая принимала декларации в которых в том числе указывались адреса жилых помещений. Одна при выборочной выездной проверке налоговая заявила о неправомерности применения ИП 5% налога при УСН, т.к. имела место сдача в пользование помещений не находящихся в собственности ИП, в результате вместо 5% предпринимателю посчитали налог по ставке 16% без учёта затрат, т.к. учёт доходов не вёлся, вместе с пени и штрафами за три года сумма получилась — ЖЕСТЬ. Несмотря на то что есть и другие мнения по возможности применения УСН при предоставлении гостиничных услуг и услуг прочего проживания (на том основании что это не аренда и наём, а предоставление мест для проживания), есть и опубликованные в конце 2020 мнения специалистов МНС (КП 12/2020), что при предоставлении мест для краткосрочного проживания в арендованных квартирах, УСН нельзя применять и по всем остальным видам деятельности (пп. 2.1.5 п. 2 ст. 324 НК).
Среди ИП распространена практика сдачи помещений по безвозмездному договору, так вот если по безвозмездному договору сдаётся недвижимость не находящаяся в собственности — права на УСН нет.
«Бизнес становится абсолютно нерентабельным»
Налоговые новшества «суточники» приняли с большим волнением.
— Мы были все в стрессе. Слухи о том, что повысятся налоги, были, но как и насколько, никто не знал практически до дня подписания закона об изменениях. В налоговых инспекциях нам тоже никто ничего пояснить не мог. Думаю, что платить единый налог в $ 160 за одну квартиру в месяц вряд ли кто-то станет из «суточников»: это просто неподъемно, бизнес становится абсолютно нерентабельным.
Те, кто все же останется на едином налоге, должны будут заплатить его уже с 1 февраля. Налог нужно платить каждый месяц — из расчета 413 бел. рублей ($ 160) за одну квартиру. Если в работе квартир несколько, то сумма, подлежащая уплате, увеличивается исходя из количества квартир. Плюс, конечно, обязателен платеж в ФСЗН — порядка 150 бел. рублей ($ 58).
Увеличение налогов коснулось в том числе и самозанятых, желающих сдавать на сутки собственные квартиры. В 2021 году они платили порядка 140 бел. рублей ($ 54), в этом году обязательный ежемесячный платеж увеличился до 286 бел. рублей ($ 111). Несмотря на то, что самозанятым не надо платить в ФСЗН и вести кассу, такая занятость тоже не кажется им интересной и они переходят на сдачу квартир в долгосрочную аренду, говорит Ирина.
Сколько платить? Таблица по городам
Для расчета налога применяются следующие показатели:
- стоимость 1 кв. метра;
- площадь жилья;
- налоговая ставка 0,1%.
Главный нюанс заключается в разной стоимости 1 кв м по городам. Изучите таблицу ниже, чтобы узнать, сколько придется заплатить конкретно вам.
| Город | Стоимость 1 м², BYN | ||||
| Жилые помещения во многоквартирном и блокированном жилом доме |
Одноквартирный блокированный жилой дом |
Гараж, машиномест | Садовый домик, дача |
Иные здания, сооружения, помещения |
|
| Минск | 810 | 650 | 300 | 500 | 1600 |
| Минский район + Брест, Гомель, Могилев, Витебск, Гродно |
680 | 520 | 255 | 400 | 1050 |
| Барановичи, Бобруйск, Борисов, Волковыск, Горки, Дзержинск, Жлобин, Жодино, Кобрин, Кричев, Лида, Мозырь, Молодечно, Новогрудок, Новополоцк, Орша, Осиповичи, Пинск, Полоцк, Речица, Светлогорск, Слоним, Слуцк, Смолевичи, Сморгонь, Солигорск, Фаниполь |
600 | 480 | 200 | 300 | 600 |
| Все другие населенные пункты и территории |
450 | 250 | 140 | 250 | 440 |
Живу в райцентре, а работать буду в областном городе. По каким ставкам надо уплачивать единый налог?
Вопрос: Физические лица, работающие на едином налоге, будут по-новому уплачивать налог с этого года. В Налоговом кодексе написано, что единый налог за январь нужно уплачивать по ставкам, которые были на декабрь 2018 года (установлены областными и Минским городским Советом депутатов), а с февраля — по наименьшим ставкам. Что значит уплата налога по наименьшей ставке? Если я проживаю в Волковыске, а заниматься деятельностью буду в Гродно, по какой ставке мне посчитают налог? По месту регистрации или по месту осуществления деятельности? Объясните, пожалуйста, на примере, чтобы было понятно.
Ответ МНС: По общим правилам исчисление единого налога производится исходя из ставок налога, установленных в населенном пункте, в котором физическое лицо планирует осуществлять деятельность. Следовательно, в вашей ситуации исчисление единого налога будет производиться исходя из ставки налога, установленной в Гродно.
При этом по виду деятельности, которым вы планируете заниматься в Гродно, будет выбрана наименьшая из ставок, установленных для такого вида деятельности в решении Гродненского областного Совета депутатов, действовавшем в декабре 2018 года, либо в приложении 24 к Налоговому кодексу.
Например, за оказание в феврале 2019 года парикмахерских услуг в Гродно единый налог следует заплатить по ставке, установленной в приложении 24 к Налоговому кодексу, в размере 91 рубль, поскольку это наименьшая ставка. Согласно решению Гродненского областного Совета депутатов ставка по парикмахерским услугам в Гродно установлена в размере 92 рубля за месяц.
Вопрос: Какая ставка единого налога при оказании услуг письменного перевода в Минске?
Ответ МНС: Если вы проживаете и осуществляете деятельность в Минске, уплата единого налога за февраль 2019 года — декабрь 2020 года будет производиться исходя из ставки в размере 60 рублей, установленной решением Минского городского Совета депутатов, поскольку она является наименьшей.
Рынок арендаторов, а не собственников
В нынешнем году в Минске не наблюдалось наплыва студентов в августе и сентябре. Схожая тенденция была и в минувшем году.
«Снижение активности студентов началось еще в прошлом году, но на тот момент с ней столкнулись только собственники. В этом году и мы уже зафиксировали снижение студенческого спроса примерно на 20%», – отмечает Маргарита Почицкая.
Судя по откликам непосредственно от собственников квартир, у них ситуация еще хуже – обращений от студентов нет от слова совсем. И такая ситуация, по словам эксперта, наверное, в первый раз наблюдается в Минске.
«Причина комплексная – много студенческих общежитий, некоторые введены в эксплуатацию после ремонта. Сокращение количества студентов в целом. К тому же многие белорусские студенты сделали выбор пользу обучения за границей», – говорит Маргарита.
На иностранных студентов при этом рассчитывать не приходится: увидев рост предложений по аренде квартир и падение стоимости, многие из них «кооперируются» по 2-3 человека и выгодно снимают добротные квартиры.
Сдача квартиры в наем: как платить налоги
Уплачивается подоходный налог в фиксированной сумме за каждый календарный месяц не позднее 1-го числа месяца, за который осуществляется уплата налога. (Например, за январь уплата производится не позднее 1 января, за февраль – не позднее 1 февраля). При заключении нового договора – не позднее рабочего дня, следующего за установленным в договоре сроком фактического предоставления помещения в наем. (Например, если вы сдаете квартиру с 20 января, то уплатить подоходный налог нужно не позднее 21 января).
Обращаем внимание, что несоблюдение установленной законодательством формы договора, заключение договора в устной форме или отсутствии регистрации договора не является основанием для освобождения физических лиц от уплаты подоходного налога.
Налог на аренду квартиры
Некоторые владельцы пытаются всячески избежать оформления официального договора аренды квартиры и ограничиваются лишь устной договоренностью с нанимателем. Главная цель такой незаконной операции — избежать уплаты налога при сдаче квартиры в аренду и получить максимальную выгоду. Однако, если это станет известно налоговой инспекции, придется заплатить не только штраф, но и всю сумму неуплаченного налога с пеней.
Очевидное преимущество первого способа – избавление от ежемесячного посещения банка, но не основное. Главное в оплате налога за календарный год состоит в том, что при увеличении размера налоговой ставки в течение года перерасчет суммы налога производиться не будет. Зато при ежемесячной оплате нет необходимости вносить за раз всю сумму, а можно направить её на другие, более важные нужды.
Налог на сдачу жилья в аренду минск
Разница в налогообложении между двумя видами аренды позволяет делать бизнес, передавая квартиру, арендованную на длительный период в субаренду посуточно. Эту возможность нужно предусмотреть в договоре аренды, иначе хозяин просто расторгнет его, обнаружив, что в квартире постоянно меняются жильцы, которые хотят снять квартиру на сутки в Минске.
На территории РБ с дохода, полученного от сдачи в наём жилых помещений, взимается налог на аренду квартиры. Зарегистрировав договор найма, юрисконсульт расчётно-справочного центра высылает копию договора в налоговую инспекцию, а арендодателю сообщает о необходимости до начала действия договора явиться в налоговую для постановки на учёт. После чего владелец арендуемой квартиры становится налогоплательщиком.
Минская городская коллегия адвокатов
Согласно пункта 1 ст.175 Налогового кодекса Республики Беларусь белорусские организации, белорусскиеиндивидуальные предприниматели, иностранные организации, осуществляющие деятельность на территории Республики Беларусь через постоянное представительство, представительства иностранных организаций, открытые в порядке, установленном законодательством Республики Беларусь, территориальные нотариальные палаты (за исключением доверительных управляющих — физических лиц, не являющихся индивидуальными предпринимателями), от которых плательщик получил доходы ( исчисление и уплата подоходного налога с физических лиц в соответствии с настоящей статьей производятся в отношении доходов плательщика, источником которых является налоговый агент), обязаны исчислить, удержать у плательщика и перечислить в бюджет исчисленную сумму подоходного налога с физических лиц.
Вместе с тем, всем известно и все мы прекрасно понимаем, что сдача нежилого помещения в аренду (субаренду), или сдача внаем (поднаем) жилых помещений направлена, в большинстве своем случаев, на получения некоего материального блага и дополнительного дохода. А это, в свою очередь, создает и затрагивает сферу отношений, регулируемых налоговым законодательством нашей Республики.
Выросли ставки подоходного налога за сдачу квартир
| Наименование населенных пунктов и иных территорий | Ставки подоходного налога с физических лиц в фиксированных суммах за месяц, рублей | |||
| нежилые помещения, машино-места | ||||
| жилые помещения (за каждую сдаваемую жилую комнату), садовые домики, дачи | металлический или деревянный гараж, машино-место | железобетонный или кирпичный гараж | другие нежилые помещения (за 1 кв. метр площади) | |
| Город Брест | 29,00 | 8,15 | 11,10 | 3,20 |
| Города Барановичи, Пинск | 20,00 | 5,30 | 7,40 | 3,20 |
| Иные города областного, районного подчинения и поселки городского типа | 10,70 | 2,40 | 5,30 | 2,80 |
| Иные населенные пункты и территории | 7,50 | 1,83 | 3,20 | 2,10 |
В 2021 году предлагают повысить налоги за сдачу в аренду квартир
Вопрос 10-1. Сдача комнаты. Можно ли сдать комнату если в квартире 2 собственника.
Ответ 10-1. Можно сдавать, но только с согласия другого собственника и всех зарегистрированных в квартире лиц. Наличие других собственников работник администрации должен проверить по копии свидетельства о собственности, а наличие зарегистрированных по справке ос составе семьи, эти два документа должны прилагаться к заявлению о регистрации договора найма. Согласие оформляется на самом договоре.
- Собственник недвижимого имущества должен заключить договор найма со второй стороной.
- После заключения договора необходимо зарегистрировать его в расчётно-справочном центре.
- Уполномоченный сотрудник расчётно-справочного центра высылает копию договора найма в налоговую инспекцию.
- Налоговая инспекция уведомляет собственника, когда он должен явиться для постановки на учёт (необходимо это сделать до того, как договор найма вступит в силу).
- Арендодатель становится налогоплательщиком и обязан выплачивать налог с ренты государству.
Сумма налога на сдаваемую недвижимость напрямую зависит от периода, на который сдаётся помещение.
- Сдача жилплощади на долгий срок
- Сдача жилплощади на сутки
Что будет, если не платить налог
Часто возникает вопрос, как налоговая может узнать о факте сдачи квартиру внаем, если декларация не подается. На самом деле, большинство случаев — бытовые, то есть об этом могут рассказать соседи, участковый или управляющая компания. Особенно часто это случается, если квартиросъемщики нарушают правила проживания в многоквартирном доме, например шумят, организовали на дому бизнес или ведут асоциальный образ жизни.
В целом, налоговая служба обладает довольно широким спектром полномочий, в том числе может осуществлять выездные проверки. В том числе, такие рейды могут быть осуществлены на основании данных Росреестра, особенно если за собственником числится много квартир или в них числятся временно зарегистрированные граждане. Еще один вариант контроля — запрос в банк, чтобы узнать регулярные операции по счету собственника квартиры.
Сумма налога за сдачу квартиры
Сумма налога за сдачу квартиры в аренду зависит от количества комнат арендуемой жилплощади, населенного пункта, а также размера годового дохода с аренды.
Итак, проговорим еще раз, что сдача квартиры в аренду должна предусматривать:
— составление договора найма и зарегистрировать его в расчетно-справочном центре (бланк договора можно взять и заполнить там же)
— если квартира находится в долевой собственности — в РСЦ нужно явиться всем собственникам,и они письменно заявят о своём согласии на заключение договора
— становление на учёт в налоговой инспекции и получить свой уникальный УНП, по которому в последующем будет уплачиваться налог (исходя из практики узнать его и путь оплаты налога через ЕРИП можно, позвонив в инспекцию по телефону,без необходимости являться туда лично)
— до момента действия договора найма налог на сдачу квартиры должен быть плачен (его сумма зависит от месторасположения квартиры, количества комнат в квартире и размера годового дохода с самой аренды квартиры. Выяснить налог на сдачу квартиры можно в своей налоговой инспекции, а также налог на сдачу квартиры в 2020 году можно просмотреть в системе ЕРИП)
Минск. 21 апреля. ИНТЕРФАКС-НЕДВИЖИМОСТЬ — Размеры ставок подоходного налога с физических лиц в фиксированных суммах в отношении доходов, полученных плательщиками от сдачи в аренду либо субаренду, наем либо поднаем жилых или нежилых помещений и машиномест увеличены в Минске.
Соответствующее решение Минского городского Совета депутатов N189 от 29 марта 2016 года опубликовано в четверг на Национальном правовом интернет-портале.
В соответствии с документом новые размеры ставок применяются в отношении доходов, не превышающих в налоговом периоде размер, определенный в ч.1 п. 2 ст.173 Налогового кодекса.
Ставки установлены в зависимости от экономико-планировочной зоны, где находится сдаваемое помещение. В частности, ставка налога на жилье (за каждую сдаваемую комнату), садовые домики, дачи в первой экономико-планировочной зоне составит Br275 тыс. в месяц, во второй — Br230 тыс., в третьей и четвертой — Br195 тыс., в пятой — Br160 тыс.
Ранее за сдачу жилых помещений нужно было уплатить Br240 тыс. в месяц для первой экономико-планировочной зоны, Br200 тыс. — для второй, Br170 тыс. — для третьей и четвертой, Br140 тыс. — для пятой.
Размер подоходного налога за сдачу металлических или деревянных гаражей, машиномест теперь составит Br90-60 тыс. (вместо Br80-50 тыс.), за сдачу железобетонных или кирпичных гаражей — Br115-105 тыс. (ранее — Br100-90 тыс.) в зависимости от экономико-планировочной зоны.
К другим нежилым помещениям будет применяться ставка налога в размере от Br45 тыс. до Br25 тыс. за 1 кв.м площади в зависимости от экономико-планировочной зоны (ранее — от Br40 тыс. до Br20 тыс.).
Вышеупомянутые ставки не применяются в отношении доходов, полученных от осуществления предпринимательской деятельности или от индивидуальных предпринимателей в результате заключения с ними договоров аренды (субаренды), найма (поднайма) жилых и (или) нежилых помещений, машиномест, находящихся на территории Минска.
Решение Мингорсовета вступает в силу после его официального опубликования.
| Категория | Жилье Аренда Налоги и сборы Зарубежье |