Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Нюансы применения имущественных вычетов по НДФЛ». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Пенсионеры – как работающие, так и неработающие – могут воспользоваться очень полезной льготой от государства. Они вправе оформить возврат не только за год приобретения квартиры, но и за три года, предшествующих покупке. Главное, чтобы за этот период у пенсионера был налогооблагаемый доход, с которого он перечислил в бюджет НДФЛ.
Сколько можно получить
Зависит от того, когда была приобретена квартира.
Приобрели после 1 января 2014 года. Вернуть можно 13% от стоимости жилья и ещё 13% от уплаченных процентов по ипотеке. По закону, лимит вычета составляет 2 млн рублей для стоимости квартиры и 3 млн рублей — для процентов по ипотеке. Если жильё дороже, то размер вычета будут считать от суммы лимита.
Если недвижимость стоила дешевле 2 млн рублей, то компенсация пойдёт в размере 13% от фактической стоимости квартиры. Остаток положенного вычета можно получить при покупке следующего жилья.
Размер вычета с примером расчета
Главное правило: налоговый вычет по ДДУ предоставляется в сумме стоимости квартиры, но не более 2 000 000 рублей. Из этих денег можно вернуть на руки из казны 13%, но не более 260 000 рублей.
Однако это не означает, что гражданин сразу получит перевод в полном размере причитающихся ему денег. Срок возврата полной суммы зависит от того, в каком размере налогоплательщиком был уплачен налог в текущем году. За год можно вернуть не более той суммы налогового вычета при долевом строительстве квартиры, что была перечислена с зарплаты в бюджет. Остаток можно перенести на будущие периоды.
Практика. Сидоров Е.В. приобрел в 2017 году квартиру по ДДУ за 1 730 000 рублей. Он вправе вернуть из бюджета 13% от этой суммы, что составляет 224 900 рублей. При этом гражданин работает на производстве и получает «белую» зарплату в размере 35 000 рублей до вычета НДФЛ. Ежемесячно с заработка он уплачивает в бюджет 4 550 рублей (13% от 35 тысяч). Всего за 12 месяцев 2017 года он перечислил в казну 54 600 рублей налога (4 550 * 12). Именно эту сумму он и сможет вернуть себе за покупку жилья. Остаток суммы, подлежащей возврату, он сможет получить за счет следующих налоговых периодов в будущем.
Если квартира по ДДУ стоит дороже максимальной суммы, то к вычету берется только 2 миллиона рублей, а к возврату – только 260 000 рублей.
Кроме этого, если квартира была приобретена в ипотеку, то гражданин получает право на дополнительную льготу по процентам, уплаченным в рамках кредитного договора:
- Имеют значение только уже уплаченные проценты, а не предполагаемые по графику платежей.
- Максимальный вычет по процентам предоставляется в размере 3 000 000 рублей, максимальный возврат из бюджета – 390 000 рублей.
Для этого потребуется ежегодно получать в банке справку о размере фактически уплаченных процентов. Оформить проценты «на будущее» через работодателя не получится – только через налоговую.
Налоговый вычет при долевой собственности рассчитывается с учетом долей, принадлежащих собственнику. Если, например, два лица приобрели квартиру в равных долях, то и вычет распределится пополам.
Можно ли получить вычет на расходы на отделку жилья
Расходы, которые покупатель квартиры понес для доведения ее до жилого состояния, допустимо включать в состав имущественного вычета. Но с соблюдением ряда условий:
- Квартира должна быть куплена напрямую у застройщика.
При любых других ситуациях (например, покупке квартиры без отделки на вторичном рынке) вычет не положен;
- В документах (договоре, акте приемки) должно быть прописано, что приобретается квартира без отделки.
Если такой записи не будет, в вычете на эти расходы, скорее всего, откажут;
- Часто застройщик по договору выполняет только часть отделочных работ. Например, готовит стены под обои, а дальше покупатель сам завершает процесс. В такой ситуации следует детально расписать в документах на приемку квартиры, какие именно работы уже выполнены.
Включить в состав вычета в дальнейшем можно будет только те расходы, которые придётся нести ещё. Продолжая пример со стенами: в вычет могут попасть закупка обоев и нанесение их на стены (поклейка, нанесение жидких и т. п.). Но будут исключены, например, работы по шпатлевке и грунтовке, как уже выполненные застройщиком при подготовке стен;
- Следует обратить внимание, что именно вписано в договор или акт.
Если термины перепутаны – это тоже может вызвать вопросы при обращении за вычетом на отделку. Например, отделочные работы и ремонтные работы – это разные понятия. И вычет положен на отделку, но не положен на ремонт. Поэтому, если вместо «отделочные работы» с легкой руки застройщика в документации запишут «ремонтные», с вычетом могут возникнуть сложности.
- Разумеется, любые расходы для вычета должны быть подтверждены документами. Кроме того, траты должны соответствовать смете, проекту и акту выполненных работ.
Оформление вычета по долевому договору: возврат расходов на покупку жилья
Соответствующий механизм оформления имущественного вычета предполагает:
- Заключение гражданином договора долевого участия со строительной компанией и внесение оплаты за строящееся жилье по нему за счет:
- собственных средств гражданина;
- собственных средств, дополненных заемными — в виде ипотечного кредита.
- Подтверждение участия налогоплательщика в договоре долевого строительства, а также оформление прав собственности на жилье (прав распоряжения им).
Подтверждение участия гражданина в соответствующих правоотношениях необходимо для удостоверения суммы сделки.
Участие налогоплательщика в долевом строительстве удостоверяется договором между ним и строительной компанией. Данное соглашение должно быть составлено по установленной законом форме и зарегистрировано в в Росреестре.
Право собственности на жилье подтверждается:
- свидетельством (в случае, если недвижимость зарегистрирована как имущество гражданина до 15.07.2016 года);
- выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (в случае, если жилье зарегистрировано, начиная с 15.07.2016 года).
Право распоряжения недвижимостью (пока не оформлено право собственности на жилье) удостоверяется актом приема-передачи соответствующего объекта. Данный акт подписывают гражданин и строительная компания, выступающая стороной договора долевого участия, после сдачи построенного дома.
С юридической точки зрения при оформлении рассматриваемого вычета все 3 указанных типа документа (свидетельство, выписка, акт приема-передачи) выполняют одну и ту же функцию и взаимно заменяют друг друга.
- Сбор документов:
- договора долевого участия;
- одного из указанных выше — свидетельства о праве собственности, выписки из ЕГРН, акта приема-передачи объекта недвижимости;
- документов, подтверждающих оплату гражданином приобретения жилья по договору со строительной компанией;
- справки 2-НДФЛ (оформляется в бухгалтерии компании-работодателя), декларации 3-НДФЛ (оформляется гражданином самостоятельно или при обращении в специализированную фирму) за год, предшествующий тому, в котором планируется оформлять вычет;
- если оформлялась ипотека — кредитный договор, а также справку из банка, подтверждающую величину процентов, оплаченных по состоянию на конец года, предшествующему тому, в котором планируется оформлять вычет;
- заявление на вычет по установленной форме.
- Предоставление документов, указанных в пункте 3, в Налоговую инспекцию (ФНС) по месту прописки гражданина (при этом, заявление на вычет можно попросить прямо там, а заодно и проконсультироваться по его заполнению).
Сколько можно вернуть
Что касается конкретных сумм возврата, то есть такие ограничения:
- Предельная сумму, из которой может быть осуществлен выплата – это 2 млн рублей. При условии, что договор долевого строительства заключен до 1.01. 2008 года. Если позже, то вычет будет производиться из 1 млн.
- Сумма для просчета выплат не может быть больше 2 млн рублей.
- Рассчитывать на возврат средств можно в таких объемах: если расчет возврата 2 млн, то 260 тыс рублей, если 1 млн, то 130 тыс рублей.
- Расчет для каждого дольщика происходит на основании сумм, которые работодатель перечислял на протяжении года из зарплаты. Больше этой суммы взять невозможно.
- Получить средства можно частями, пока не будет достигнута граничная сумма.
Налоговый вычет при долевом участии в строительстве предоставляется гражданам, которые внесли оплату за будущее помещение на этапе застройки объекта. Причем для госвозмещения совершенно не важно, была построена купленная квартира при оформлении сделки, или стройка только началась.
Важным условием при получении компенсации является физическое наличие жилплощади при обращении за льготой. Теоретически, между покупкой квартиры в строящемся доме до наличия права подать документы на возврат могут пройти годы. Однако при современных темпах возведения жилья, застройщики оговаривают сроки в несколько месяцев.
За госвозвратом можно обратиться только после подписания акта сдачи-приёмки недвижимой собственности при условии надлежащего оформления всех остальных документов.
Информация. Акт может быть составлен до официального завершения строительства, то есть до согласования стройобъекта с госорганами и введения его в эксплуатацию. На практике, время с момента передачи жилья собственникам до получения официального разрешения властей на заселение граждан проходит не более одного-двух месяцев.
Можно ли получить налоговый вычет на квартиру по ДДУ
При покупке квартиры на вторичном рынке можно воспользоваться налоговым вычетом. Договор долевого участия довольно сильно отличается от обычной купли-продажи квартиры. Начнем с того, что вы предоставляете финансовые средства в обмен на обязательства, которые берет на себя застройщик. Более того, вложенные средства вам могут вернуть.
Важно знать, как работает вычет в обычных условиях:
- мы находим нужную нам квартиру;
- подписываем договор с ее владельцем;
- оформляем нужные для купли-продажи документы;
- получаем регистрационный документ на право собственности в государственном органе;
- можем получить налоговый вычет.
Налоговый вычет доступен по факту приобретения недвижимости, простых намерений на это недостаточно. ДДУ является ничем другим, как договором о намерениях, хоть вы изначально и вкладываете в строительство деньги. Налоговый вычет предоставляется лишь после того, как у вас есть документы, подтверждающие ваши расходы и имущество, которое вы получили в результате сделки. Однако его получить можно, просто вычет вам будет предоставлен после того, как застройщик передаст вам в собственность обусловленное имущество.
Налоговый вычет при покупке строящейся квартиры
Квартиры, приобретенные по договору долевого участия в новостройках, также относятся к жилым объектам, по которым можно получить имущественный налоговый вычет.
Возврат налога при покупке строящейся квартиры может получить налогоплательщик, если он:
- налоговый резидент РФ;
- имеет доход, облагаемый по ставке 13 процентов;
- вложил в покупку жилья собственные или заемные средства;
- не использовал ранее свое право на имущественный налоговый вычет при покупке или строительстве жилой недвижимости.
Пример 1. Супруги Некрасовы купили квартиру в строящемся доме в декабре 2020 года за 3 миллиона рублей, из них 1 200 000 рублей — это деньги, вырученные от продажи добрачного имущества супруги, а на остальную сумму взят ипотечный кредит. Супруг никогда вычетами не пользовался, а вот супруга в свое время получила возврат налогов за проданную потом квартиру. Таким образом, налоговый вычет по договору долевого участия сможет получить только супруг на сумму 2 миллиона рублей и величину уплаченных процентов по ипотеке.
Еще одно важное условие должно быть соблюдено, чтобы получить налоговый вычет при долевом участии в строительстве, — вложение только собственных средств. Это могут быть как личные накопления, так и кредитные ресурсы.
В пункте 5 статьи 220 Налогового кодекса об этом сказано четко: на средства работодателя и на деньги, выделенные из государственных программ налоговые вычеты не предоставляются.
Пример 2. Семья Дворниковых приобрела квартиру по договору долевого участия в строящемся доме за 1 500 000 рублей. Эта сумма получена из трех источников:
- личные накопления — 500 000 рублей;
- средства материнского капитала — 453 026 рублей;
- ипотечный кредит банка — 546 974 рубля.
В этом примере к собственным средствам, по которым можно получить налоговый вычет на строящееся жилье, относится сумма 1 046 974 рубля (500 000 +546 974). На материнский капитал вычеты не предоставляются. Таким образом, семья Дворниковых имеет право по своей новой квартире получить максимальный вычет в размере 136 106,62 рубля (1 046 974 * 0,13 = 136 106,62).
Налоговый имущественный вычет при покупке жилой недвижимости предоставляется налогоплательщику в том налоговом периоде, в котором произошло налоговое событие, и в последующие годы. Под налоговым периодом понимается полный календарный год: с 1 января по 31 декабря. А событием называется факт покупки или строительства жилья.
Налоговый вычет при покупке квартиры по ДДУ в 2020 году можно получить за этот год, а если не хватит суммы налога для полного возврата, то остаток переносится на 2020, 2020 годы и далее, до полного погашения запрашиваемой суммы.
Налогообложение договора долевого участия
Согласной действующим нормам НК РФ предусмотрен льготный порядок налогообложения компаний-застройщиков, реализующих жилье в рамках договоров долевого участия (ДДУ). В статье рассмотрим налогообложение договора долевого участия: порядок начисления налога не прибыль и НДС для застройщиков, условия предоставления налогового вычета для участников.
Строительство жилых домов, финансируемое за счет средств участников ДДУ, предусматривает льготные условий налогообложения для застройщика.
В соответствие с НК РФ, средства, полученные от участников ДДУ, признаются целевыми и не являются объектом налогообложения налога на прибыль. Кроме того, операции по реализации доли в праве на общее имущество не облагается НДС.
Особенности применения застройщиком налоговых льгот рассмотрим ниже.
Оформление вычета по долевому договору: возврат расходов на покупку жилья
Соответствующий механизм оформления имущественного вычета предполагает:
- Заключение гражданином договора долевого участия со строительной компанией и внесение оплаты за строящееся жилье по нему за счет:
- собственных средств гражданина;
- собственных средств, дополненных заемными — в виде ипотечного кредита.
- Подтверждение участия налогоплательщика в договоре долевого строительства, а также оформление прав собственности на жилье (прав распоряжения им).
Подтверждение участия гражданина в соответствующих правоотношениях необходимо для удостоверения суммы сделки.
Участие налогоплательщика в долевом строительстве удостоверяется договором между ним и строительной компанией. Данное соглашение должно быть составлено по установленной законом форме и зарегистрировано в в Росреестре.
Право собственности на жилье подтверждается:
- свидетельством (в случае, если недвижимость зарегистрирована как имущество гражданина до 15.07.2016 года);
- выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (в случае, если жилье зарегистрировано, начиная с 15.07.2016 года).
Право распоряжения недвижимостью (пока не оформлено право собственности на жилье) удостоверяется актом приема-передачи соответствующего объекта. Данный акт подписывают гражданин и строительная компания, выступающая стороной договора долевого участия, после сдачи построенного дома.
С юридической точки зрения при оформлении рассматриваемого вычета все 3 указанных типа документа (свидетельство, выписка, акт приема-передачи) выполняют одну и ту же функцию и взаимно заменяют друг друга.
- Сбор документов:
- договора долевого участия;
- одного из указанных выше — свидетельства о праве собственности, выписки из ЕГРН, акта приема-передачи объекта недвижимости;
- документов, подтверждающих оплату гражданином приобретения жилья по договору со строительной компанией;
- справки 2-НДФЛ (оформляется в бухгалтерии компании-работодателя), декларации 3-НДФЛ (оформляется гражданином самостоятельно или при обращении в специализированную фирму) за год, предшествующий тому, в котором планируется оформлять вычет;
- если оформлялась ипотека — кредитный договор, а также справку из банка, подтверждающую величину процентов, оплаченных по состоянию на конец года, предшествующему тому, в котором планируется оформлять вычет;
- заявление на вычет по установленной форме.
- Предоставление документов, указанных в пункте 3, в Налоговую инспекцию (ФНС) по месту прописки гражданина (при этом, заявление на вычет можно попросить прямо там, а заодно и проконсультироваться по его заполнению).
Сколько денег можно вернуть по ДДУ
Размер вычета по ДДУ не отличается от объема льготы при покупке готового жилья или при самостоятельном строительстве. Покупатель квартиры в новостройке может рассчитывать на 260 000 рублей возврата НДФЛ по фактическим затратам на покупку жилплощади. При условии, что стоимость квартиры равна 2 миллиона и выше. Покупая недвижимость по меньшей цене, налогоплательщик получит только 13% от фактической стоимости жилья.
- оплату услуг застройщика, если в ДДУ эта сумма выделена отдельной строкой;
- оплату проектно-сметной документации на проведение отделочных работ;
- оплату отделочных работ и материалов, если квартира сдана без отделки.
Можно получить 390 000 рублей возврата НДФЛ по уплаченным процентам по ипотечному (целевому) кредиту или займу. При условии, что максимальная сумма льготы на погашение процентов по жилищным кредитам — 3 миллиона рублей. Оформляя меньшую сумму в ипотеку, налогоплательщик получит пропорциональный возврат (проценты по кредиту × 13% НДФЛ).
Если ипотека была получена до 2014 года, то сумма возврата НДФЛ определяется без максимального ограничения. То есть вернуть налог можно со всей суммы процентов, фактически уплаченных по ипотеке. Причем на рефинансированные кредиты вычет также можно получить на общих основаниях.
Налоговый вычет при покупке строящейся квартиры
Квартиры, приобретенные по договору долевого участия в новостройках, также относятся к жилым объектам, по которым можно получить имущественный налоговый вычет.
Возврат налога при покупке строящейся квартиры может получить налогоплательщик, если он:
- налоговый резидент РФ;
- имеет доход, облагаемый по ставке 13 процентов;
- вложил в покупку жилья собственные или заемные средства;
- не использовал ранее свое право на имущественный налоговый вычет при покупке или строительстве жилой недвижимости.
Пример 1. Супруги Некрасовы купили квартиру в строящемся доме в декабре 2020 года за 3 миллиона рублей, из них 1 200 000 рублей — это деньги, вырученные от продажи добрачного имущества супруги, а на остальную сумму взят ипотечный кредит. Супруг никогда вычетами не пользовался, а вот супруга в свое время получила возврат налогов за проданную потом квартиру. Таким образом, налоговый вычет по договору долевого участия сможет получить только супруг на сумму 2 миллиона рублей и величину уплаченных процентов по ипотеке.
Еще одно важное условие должно быть соблюдено, чтобы получить налоговый вычет при долевом участии в строительстве, — вложение только собственных средств. Это могут быть как личные накопления, так и кредитные ресурсы.
В пункте 5 статьи 220 Налогового кодекса об этом сказано четко: на средства работодателя и на деньги, выделенные из государственных программ налоговые вычеты не предоставляются.
Пример 2. Семья Дворниковых приобрела квартиру по договору долевого участия в строящемся доме за 1 500 000 рублей. Эта сумма получена из трех источников:
- личные накопления — 500 000 рублей;
- средства материнского капитала — 453 026 рублей;
- ипотечный кредит банка — 546 974 рубля.
В этом примере к собственным средствам, по которым можно получить налоговый вычет на строящееся жилье, относится сумма 1 046 974 рубля (500 000 +546 974). На материнский капитал вычеты не предоставляются. Таким образом, семья Дворниковых имеет право по своей новой квартире получить максимальный вычет в размере 136 106,62 рубля (1 046 974 * 0,13 = 136 106,62).