Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Агентский договор на оплату коммунальных услуг». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Определение агентского договора приводится в статье 1005 ГК РФ. В соответствии с положениями данной статьи, это соглашение, в соответствии с которым одна сторона должна выполнить определенные действия в пользу второй стороны. За это она получает агентское вознаграждение, определяемое условиями договора.
Общее описание варианта
Конкретное оформление рассматриваемого варианта может отличаться, но, как правило, в общих чертах структура отношений выглядит так (рассмотрим применительно к арендодателю на УСН с объектом налогообложения «доходы»):
1. В договоре аренды стороны предусматривают, что арендатор самостоятельно обеспечивает и оплачивает снабжение объекта аренды коммунальными ресурсами (услугами).
2. Арендатор заключает с арендодателем отдельный агентский договор, по которому арендатор (уже в статусе принципала) поручает арендодателю (в статусе агента):
-
организовывать и совершать необходимые действия для снабжения объекта аренды коммунальными ресурсами (услугами), заключать и оформлять необходимые для этого документы;
-
получать (аккумулировать) от принципала денежные средства в счет оплаты коммунальных ресурсов (услуг) и перечислять (ретранслировать) их поставщикам таких ресурсов (услуг);
-
получать и передавать принципалу и (или) поставщикам коммунальных ресурсов (услуг) информацию и документы по снабжению объекта аренды коммунальными ресурсами (услугами) – первичные документы, счета, счета-фактуры, показания приборов учета и др.;
-
участвовать в качестве представителя принципала при разрешении спорных, конфликтных, аварийных ситуаций, при проведении проверок, поверок, связанных со снабжением объекта аренды коммунальными ресурсами (услугами).
Понятие агентского договора
Такие схемы широко применяются в разных сферах бизнеса, включая следующие направления:
- торговля, в том числе интернет-магазины;
- логистика;
- страхование;
- банковское дело;
- сфера услуг и т.д.
Что делать с договором
Итак, договор аренды и агентский договор – это юридически разные виды договоров, хотя по факту они взаимосвязаны. Значит ли это, что агентский договор прекращает свое действие одновременно с договором аренды?
Да, если срок действия агентского договора повторяет срок действия договора аренды, то есть прекращается спустя определенное время и не подлежит продлению по умолчанию.
Как же поступить, если агентский договор бессрочен или подразумевает автоматическое продление по истечении одного года, если ни одна из сторон не заявит о его расторжении? И самое главное – что делать с договорами поставки от РСО, ведь в идеале после расторжения договора аренды надо расторгать и договор с РСО и заключать уже новый по новому агентскому договору с новым арендатором.
Агентский договор на усн: что включать в доходы
НК РФ, а также доходы, облагаемые налогом на доходы физических лиц по налоговым ставкам, предусмотренным п.п. 2, 4 и 5 ст. 224 НК РФ, в порядке, установленном главой 23 НК РФ (пп.пп. 1, 3 п. 1.1 ст. 346.15 НК РФ).По мнению Минфина России, исходя из норм налогового законодательства, в общем случае суммы возмещения стоимости коммунальных расходов, поступающие арендодателю от арендатора, учитываются налогоплательщиком-арендодателем в доходах при исчислении налоговой базы по Налогу (смотрите, например, письма Минфина России от 11.07.2016 N 03-11-06/2/40349, от 10.05.2016 N 03-11-11/26639, от 12.05.2014 N 03-11-11/22068, от 07.08.2013 N 03-11-06/2/31776, от 18.07.2012 N 03-11-11/210, от 11.03.2012 N 03-11-11/72, от 24.10.2011 N 03-11-06/2/145, от 17.11.2008 N 03-11-05/274, от 05.09.2007 N 03-11-05/215). Аналогичной позиции придерживаются специалисты налоговых органов (письма УФНС России по г.
1.1. По настоящему договору Арендодатель (Агент) выступает посредником между Арендатором (Принципалом) и специализированными организациями — поставщиками услуг.
1.2. В целях исполнения настоящего договора Агент заключает договоры со специализированными организациями — поставщиками коммунальных услуг, энергосбытовыми компаниями, поставщиками услуг связи (телефон, интернет) (далее — поставщики услуг).
1.3. Агент приобретает для Принципала услуги и ведет расчеты с организациями, их предоставляющими, а Принципал компенсирует Агенту расходы и выплачивает ему вознаграждение.
1.4. Арендодатель-Агент, приобретая от своего имени услуги по поручению Арендатора-Принципала, имеет право перевыставить последнему счета-фактуры, полученные от поставщиков коммунальных услуг.
1.5. Арендатор на основании указанных документов вправе воспользоваться налоговым вычетом по НДС.
Документооборот у сторон
Главным документом, имеющим место в отношениях «агент-принципал» является (помимо, конечно, самого агентского договора) . Такой документ обязаны предоставлять все агенты, независимо от рода деятельности и специфики отношений. Более того, статья 1008 Гражданского Кодекса России требует, чтобы агенты предоставляли отчеты о проведенных поручениях даже тогда, когда принципал разрешает их не предоставлять,
Данный документ должен содержать не только формальные пояснения, но и все доказательства расходов, которые пришлось производить агенту во время выполнения агентского договора. Более полный пакет документов (квитанции о уплате пошлин, составлены субагентские договора и договора с партнерами или арендодателями) оговаривается в самом агентском договоре. Таким образом помимо документов предусмотренных Гражданском Кодексом, остальной документооборот регулируется исключительно принципалом и агентом в порядке составления агентского договора.
Скачать бланк отчета агента по АД при УСН можно .
Может ли арендатор заключить с арендодателем посреднический договор на приобретение коммунальных услуг
Да, может.
Но посреднический договор должен быть заключен раньше, чем договор между арендодателем и поставщиком коммунальных услуг (письмо Минфина России от 14 апреля 2011 г. № 03-11-06/2/55).*
Подтверждает такой вывод и Президиум ВАС РФ. В пункте 6 информационного письма от 17 ноября 2004 г. № 85 Президиум ВАС РФ отметил, что «сделка, совершенная до установления отношений по договору комиссии, не может быть признана заключенной во исполнение поручения комитента». Этот вывод в отношении договора комиссии можно применить по аналогии и к иным посредническим договорам (например, агентскому договору) (). Если посреднический договор заключен позже, чем договор между арендодателем и поставщиком коммунальных услуг, есть риск, что посредническая сделка будет признана судом ничтожной (ст. , ГК РФ).
Посреднический договор могут признать недействительным и в том случае, если поставщик коммунальных услуг не давал согласия на передачу своих услуг арендатору. Передавать коммунальные услуги третьим лицам без согласия самого поставщика гражданское законодательство запрещает (ст. , ГК РФ).
Если посреднический договор заключен, то последствия данной сделки для целей налогообложения будут оценены в соответствии с нормами Налогового кодекса РФ ( (согласовано с Минфином России)).
Учет коммунальных платежей и перевыставление счетов
Если УК работает по договору агентирования, в учете операции отражаются:
- поступление платежей – Д 50, К 76;
- – Д 76, К 60;
- начислено вознаграждение – Д 76, К 90-1;
- НДС с вознаграждения – Д 90-3, К 68;
- перечисление компаниям, поставляющим ресурсы – Д 60, К 51.
Важно также:
- Если контракт заключен между владельцем недвижимости и арендатором , учет ведут обе стороны. Арендодатель учитывает сумму платежей Д 76, К 60. Размер зависит от того, ставится НДС к вычету или нет. Если ставится, то налог в учет не включается.
- , он не платит НДС. Перечисление средств поставщикам ресурсов отражается на Д 60, К 51. Для контрактов поставки, предусматривающих авансовые платежи, учет меняется: Д 60 (субсчет авансы), К 51. После поступления документов сумма отражается на Д 60 и К 60 (субсчет авансы).
Арендатор суммы коммунальных платежей относит к затратам. Если есть соглашение агентирования, НДС не учитывается (при традиционном договоре аренды сумма списывается с первичных документов). Если арендодатель перевыставляет счета, арендатор может поступать по своему усмотрению. Если он решил отражать НДС, то учитывает его в Д19 и К 68.
Расходы на коммуналку можно учесть как прямые или косвенные расходы.
Как заказчику оформить и отразить в бухучете и при налогообложении приобретение товаров (работ, услуг) через посредника
В бухучете заказчика операции, связанные с приобретением товаров (работ, услуг) по посредническому договору, отразите следующими проводками (без учета операций по НДС):*
Дебет 76 субсчет «Расчеты с посредником за приобретенные товары (работы, услуги)» Кредит 51 (50)
– перечислены (выданы) посреднику денежные средства для исполнения поручения (если посредник участвует в расчетах);
Дебет 41 (08, 10, 20…) Кредит 76 субсчет «Расчеты с посредником за приобретенные товары (работы, услуги)»
– приняты к учету материальные ценности (работы, услуги), приобретенные по посредническому договору (на дату перехода права собственности на имущество к заказчику);
Дебет 41 (08, 10, 20…) Кредит 76 субсчет «Расчеты с посредником по вознаграждению»
– учтено посредническое вознаграждение (на дату утверждения отчета посредника);
Дебет 76 субсчет «Расчеты с посредником по вознаграждению» Кредит 51 (50)
– перечислено (выплачено) посредническое вознаграждение (если посредник не участвует в расчетах и не удерживает вознаграждение из средств, полученных от заказчика);
Дебет 41 (08, 10, 20…) Кредит 76 субсчет «Расчеты с посредником по возмещению расходов»
– учтены расходы, подлежащие возмещению посреднику;
Дебет 76 субсчет «Расчеты с посредником по возмещению расходов» Кредит 51 (50)
– возмещены посреднику расходы, связанные с исполнением договора;
Дебет 51 (50) Кредит 76 субсчет «Расчеты с посредником за приобретенные товары (работы, услуги)»
– возвращен посредником остаток средств, неизрасходованных при исполнении договора.
Агентский договор на усн: что включать в доходы
НК РФ, а также доходы, облагаемые налогом на доходы физических лиц по налоговым ставкам, предусмотренным п.п. 2, 4 и 5 ст. 224 НК РФ, в порядке, установленном главой 23 НК РФ (пп.пп. 1, 3 п. 1.1 ст. 346.15 НК РФ).По мнению Минфина России, исходя из норм налогового законодательства, в общем случае суммы возмещения стоимости коммунальных расходов, поступающие арендодателю от арендатора, учитываются налогоплательщиком-арендодателем в доходах при исчислении налоговой базы по Налогу (смотрите, например, письма Минфина России от 11.07.2016 N 03-11-06/2/40349, от 10.05.2016 N 03-11-11/26639, от 12.05.2014 N 03-11-11/22068, от 07.08.2013 N 03-11-06/2/31776, от 18.07.2012 N 03-11-11/210, от 11.03.2012 N 03-11-11/72, от 24.10.2011 N 03-11-06/2/145, от 17.11.2008 N 03-11-05/274, от 05.09.2007 N 03-11-05/215). Аналогичной позиции придерживаются специалисты налоговых органов (письма УФНС России по г.
Как «упрощенцу» учесть коммунальные платежи
Если коммунальные услуги оплачиваются арендодателю в качестве компенсации, то на основании пп. 49 п. 1 ст. 264 НК их можно признать их прочими расходами, связанными с производством и реализацией. Прочие расходы относятся к косвенным. И могут уменьшать налоговую базу по налогу на прибыль в текущем периоде в полном объеме. Это значит, что в отличие от прямых расходов, их не нужно оставлять в незавершенном производстве.
Еще один из вариантов — коммунальные платежи, оплачиваемые арендодателю как часть арендной платы. Втаком случае они учитываются в расходах по налогу на прибыль на основании п.10 ст.264 НК. Для того, чтобы четко понимать к прямым или косвенным расходам отнести коммунальные услуги в каждом конкретном случае, лучше всего прописать порядок отнесения в учетной политике.
Право на самостоятельное установление порядка дает п.4 ст.252.
Может ли арендатор заключить с арендодателем посреднический договор на приобретение коммунальных услуг
Да, может.
Но посреднический договор должен быть заключен раньше, чем договор между арендодателем и поставщиком коммунальных услуг (письмо Минфина России от 14 апреля 2011 г. № 03-11-06/2/55).*
Подтверждает такой вывод и Президиум ВАС РФ. В пункте 6 информационного письма от 17 ноября 2004 г. № 85 Президиум ВАС РФ отметил, что «сделка, совершенная до установления отношений по договору комиссии, не может быть признана заключенной во исполнение поручения комитента». Этот вывод в отношении договора комиссии можно применить по аналогии и к иным посредническим договорам (например, агентскому договору) (). Если посреднический договор заключен позже, чем договор между арендодателем и поставщиком коммунальных услуг, есть риск, что посредническая сделка будет признана судом ничтожной (ст. , ГК РФ).
Посреднический договор могут признать недействительным и в том случае, если поставщик коммунальных услуг не давал согласия на передачу своих услуг арендатору. Передавать коммунальные услуги третьим лицам без согласия самого поставщика гражданское законодательство запрещает (ст. , ГК РФ).
Если посреднический договор заключен, то последствия данной сделки для целей налогообложения будут оценены в соответствии с нормами Налогового кодекса РФ ( (согласовано с Минфином России)).
Агентский договор на коммунальные услуги при УСН
Рассмотренные выше вопросы актуальны в том случае, если рассматривается одна управляющая компания.
Большинство компаний, которые оказывают услуги по обслуживанию МКД, работают с применением упрощенного налогового учета. Это дает возможность отказаться от запутанного и неудобного исчисления налогов, снизить административные расходы и сократить налоговые выплаты. В то же время «упрощенка» законодательно ограничивает возможности для расширения бизнеса. При выходе на определенный уровень развития, с увеличением количества обслуживаемых объектов обслуживающие компании вынуждены «рождать клонов». Результатом такого процесса является появление предприятия с теми же работниками, но с другим названием.
Структура и производственные процессы нового предприятия полностью повторяют систему работы основной компании.
Отталкиваться в этом вопросе следует от основной задачи управляющей компании, которая заключается в управлении многоквартирным домом. Такое управление предполагает полный контроль уровня и объемов предоставляемых коммунальных услуг, а также технического состояния объекта (все эти моменты определены законодательными актами). Для выполнения указанных задач управляющая компания имеет полное право воспользоваться услугами сторонних предприятий на основе агентского договора на коммунальные услуги.
Как правильно составить агентский договор на коммунальные услуги
При составлении любого договора агентирования необходимо учитывать требования главы 52 ГК. В зависимости от цели заключения контракта меняются 2 пункта: «Предмет» и «Обязанности агента».
Если владелец недвижимости выступает в роли агента арендаторов, нет необходимости оформлять 2 документа. Достаточно в арендное соглашение включить пункт, определяющий, что арендодатель будет действовать в интересах нанимателей (покупать коммунальные услуги). Обязательно необходимо указать размер вознаграждения за посредничество.
Если арендодатель действует от своего имени, за услуги будет выставляться отдельно от счета за аренду. Счет-фактура за коммуналку не будет учитывать в бухгалтерии (достаточно подшить его в журнал учета).
Если договоры на поставку заключены раньше, чем арендные, в последние следует включить пункты, указывающие, что арендодатель будет агентом арендаторов. Чтобы избежать неприятностей с Налоговой инспекцией, агент обязан регулярно предоставлять отчеты.
Типовой бланк АД оказания услуг по оплате счетов за электрическую и тепловую энергии можно скачать , а на осуществление Агентом сбора платежей за коммунальные услуги — .