Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Детально разбираем правовую базу кооперативных квартир». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Чтобы наилучшим образом понять, что такое кооперативный дом, надо разобраться с определением самого слова «кооператив». Кооперативные дома появились ещё в советские времена и успешно себя зарекомендовали настолько, что до сих пор остались в нашем настоящем.
Полномочия председателя и жильцов
В каждом кооперативе есть свой избранный председатель и его заместитель. Они проводят, как правило, общие собрания, выносят на повестку дня решение важных вопросов, выступают от лица ЖСК в других организациях.
Нужно уточнить, кому подчиняются эти лица. По сути они подчиняются всем членам кооператива, которые отдали свои голоса за их избрание. Ведь назначение, как и освобождение от должности, решается всеми вместе на общем собрании.
Права председателя ЖСК можно охарактеризовать таким образом:
- имеет право проникнуть в помещение другого собственника в случае аварии только с его согласия;
- проводит подбор персонала и управление им;
- при равенстве голосов участников правления имеет право решающего голоса;
- имеет право досрочно освободить должность председателя;
- распоряжается денежными средствами кооператива;
- подаёт иски в суд от лица кооператива и представляет его интересы в различных инстанциях;
- оформляет и выдаёт жильцам дома необходимые документы.
Обязанности председателя кооперативного дома – это:
- добросовестно и разумно вести деятельность кооператива;
- решать вопросы по предоставлению коммунальных услуг собственникам жилья;
- обеспечивать жильцам перерасчёт платежей по некачественно предоставленным услугам;
- хранить документы кооператива и жильцов и предоставлять их по запросу;
- проводить банковские операции, вести бухгалтерию;
- осуществлять контроль за благоустройством зданий.
Каждый квартал председатель кооперативного дома обязан составлять план работ и отчитываться по его выполнению перед правлением в конце каждого квартала.
Порядок учреждения жилищного кооператива
Юридическое лицо учредителя считается действующим:
- после оформления учредительной документации;
- внесения сведений в Единый реестр.
Учредительная организация формируется по типу ООО, ОАО, НКО – в зависимости от целей и задач её представителей.
Цели имеют коммерческий и некоммерческий характер. В первом случае инвесторы вправе задействовать собственный инвестиционный ресурс, расходуемый на строительство. Впоследствии они открывают торги на жилые помещения многоэтажки, что частично покрывает внесённые расходы.
Не получая большой прибыли с реализации квартир, им удаётся зарабатывать на аренде нижних этажей, субаренде территории парковки и облагороженной прилегающей территории.
НКО не ориентируется на получение прибыли от организации ЖНК. Его цель – обеспечение граждан жильём на приемлемых условиях. По преимуществу учредителями становятся инициаторы, которые сами нуждаются в улучшении жилищных условий. Они претендуют на вхождение в правление и организацию правил общежития.
Внесение сведений в ЕГРП допускает распорядителей к началу работ. При этом требуется предварительная подготовка и регистрация устава. Он составляется в черновом варианте, с которым знакомятся учредители и соучредители под роспись и под протокол.
Текст устава принимается открытым голосованием. К протоколу прилагаются результаты голосования, они оформляются счётной комиссией в виде акта.
Завершив регистрацию, организация становится на учёт в налоговом органе, в пенсионном фонде, фонде социального страхования, после чего её полномочия ограничиваются лишь законодательными нормативами и актами.
В налоговый орган требуется предъявить:
- выписку о регистрации в ЕГРП;
- протокол учреждения организации;
- утверждённый устав;
- сведения о юридическом адресе.
Понятие кооперативного дома
Чтобы наилучшим образом понять, что такое кооперативный дом, надо разобраться с определением самого слова «кооператив». Кооперативные дома появились ещё в советские времена и успешно себя зарекомендовали настолько, что до сих пор остались в нашем настоящем.
Кооператив – это форма объединения граждан. Объединяться они могут по различным основаниям и для различных целей. Отсюда и огромное число видов существующих в стране кооперативов: гаражных, жилищных, производственных, потребительских и иных.
Жилищно-строительный кооператив является формой объединения людей для строительства жилого дома и дальнейшего управления им. Люди вносят свои деньги в виде паёв до того ещё, как дом готов. По сути этим договор с ЖСК схож с договором долевого участия. Однако имеет он больше рисков, поскольку подлежит регистрации только после ввода дома в эксплуатацию.
Упрощенная процедура строительства кооперативного дома выглядит следующим образом:
- граждане объединяются, создают кооператив и формируют общий пай;
- осуществляется строительство дома третьими лицами;
- члены кооператива заселяются в готовое жильё и постепенно выплачивают оставшуюся часть паёв.
Эта процедура соответствует только деятельности ЖСК. ЖСК сам дома не строит, он покупает жильё на рынке недвижимости. Пока пай до конца не выплачен, квартира находится в собственности кооператива.
Нужно ли приватизировать ее после полной выплаты пая, личное дело каждого. Приватизация и полное оформление права собственности позволит в дальнейшем свободно продать своё жильё без участия других членов кооператива.
Продажа и покупка квартиры в кооперативном доме
Как продать квартиру в кооперативном доме? Чтобы ее продать, прежде всего нужно оформить на неё право собственности. Для того, чтобы это сделать, нужно получить Справку о выплате пая.
Именно этот документ является основным для регистрации в Росреестре права собственности. По сути это правоустанавливающий документ на квартиру. Без него нельзя будет ни оформить собственность, ни продать жилье другому лицу.
Это правило справедливо и для ЖСК, и для ЖНК. Разница между ними только заключалась в том, что ЖСК сам строил дом, а ЖНК выступал посредником при покупке квартир для участников кооператива на свободном рынке недвижимости. До полной выплаты пая жильем владел именно кооператив.
Перед покупкой кооперативной квартиры важно проверить семейный статус продавца в период выплаты пая. Если супруги вместе выплачивали пай, а потом развелись до оформления права собственности, квартира будет принадлежать им обоим, даже если право собственности зарегистрировано только на одного из них.
Этому следует уделить особое внимание перед покупкой кооперативной квартиры. Есть и ещё один нюанс в такой сделке. Если пайщик для выплаты пая использовал средства материнского капитала, то он обязан будет потом включить в число собственников жилья своих детей. Если он этого не сделает, все последующие сделки с квартирой могут быть признаны недействительными и отменены.
Кооперативный дом – это дом, построенный кооперативом за счёт средств его членов. Кооператив не только строит такой дом, но и осуществляет управление им в дальнейшем через своего председателя, выбранного участниками объединения на общем собрании.
Нужно ли и как возможно приватизировать квартиру в кооперативе
Приватизировать кооперативную квартиру невозможно, так как государству она не принадлежит. Приватизация – это передача прав собственности государством конкретному гражданину.
Естественно, в случае с кооперативом данное определение некорректно. В СССР еще была возможность его использования, но в современной России нет.
Полностью выплатив положенный пай, владелец квартиры может оформить право собственности на нее и выделить в единоличное владение с сохранением частичного участия в кооперативе.
Сделать это может только лицо, которое вносило паи. То есть, члены его семьи собственниками кооперативных метров стать не могут, как минимум, до тех пор, пока плательщик паев не оформит ее на свое имя.
При иных обстоятельствах они могут быть там прописаны и жить только как сожители, но не владельцы.
Нужно ли и как возможно приватизировать квартиру в кооперативе
Приватизировать кооперативную квартиру невозможно, так как государству она не принадлежит. Приватизация – это передача прав собственности государством конкретному гражданину.
Естественно, в случае с кооперативом данное определение некорректно. В СССР еще была возможность его использования, но в современной России нет.
Полностью выплатив положенный пай, владелец квартиры может оформить право собственности на нее и выделить в единоличное владение с сохранением частичного участия в кооперативе.
Сделать это может только лицо, которое вносило паи. То есть, члены его семьи собственниками кооперативных метров стать не могут, как минимум, до тех пор, пока плательщик паев не оформит ее на свое имя.
При иных обстоятельствах они могут быть там прописаны и жить только как сожители, но не владельцы.
Как проконтролировать капремонт в многоквартирном доме
Я убедилась: если жильцы не контролируют капремонт, через 5—7 лет дом снова приходит в негодность.
Я муниципальный депутат одного из округов Москвы. Среди прочего я помогаю жильцам решать вопросы с капремонтом жилых домов. Например, если ремонт затянулся, а подъезд превратился в катакомбы. Или если качество ремонта сомнительное: в подъезде криво красят стены, а кровля, несмотря на ремонт, явно вот-вот рухнет.
Если ко мне обращаются за помощью, я выясняю, какая фирма делает ремонт, и требую, чтобы его вели аккуратно, добросовестно и в срок. А в конце помогаю жильцам принять работы.
То же самое может сделать и управляющая компания, и ТСЖ. Но депутаты, ТСЖ и УК рассматривают обращения до 30 дней — это долго. К тому же никто не проконтролирует капремонт лучше жильцов. Ведь вы бываете в подъезде каждый день и можете регулярно общаться с прорабом и строителями. А депутат и представитель УК делают это редко, только в дни специально созываемых комиссий.
Так что жильцам лучше самим найти документы по ремонту, узнать сроки и объемы работ и отыскать контакты подрядчика. А потом высказать ему претензии и проконтролировать ремонт. Расскажу в статье, как это сделать.
Зачем жильцам контролировать ремонт
Люди часто приходят ко мне с жалобами. Например, жалуются на то, что во время ремонта в подъезде кто-то вечно стучит, топает и курит. Или в квартирах перекрывают воду и невозможно дышать от пыли. Где-то отключают домофон, а на лестницах ночуют бездомные. У кого-то ремонт идет уже несколько месяцев, а когда он закончится — никто не знает.
Даже если во время ремонта все спокойно, непонятно, хорошо ли его делают. Например, в конце работ не понять, есть на фасаде армирующая сетка под штукатуркой. А ведь без нее штукатурка может отслоиться и упасть кому-то на голову.
Швы, где сваривались магистрали отопления и подачи воды, должны окрашивать. Иначе они заржавеют, и трубы прорвет. Но вместо этого их часто просто заворачивают в утеплитель.
Если в доме ремонтируют мусоропровод, то должны установить систему промывки. Без этой системы промывать его не получится, и в мусоропроводе может завестись плесень и тараканы.
Продажа и покупка квартиры в кооперативном доме
Как продать квартиру в кооперативном доме? Чтобы ее продать, прежде всего нужно оформить на неё право собственности. Для того, чтобы это сделать, нужно получить Справку о выплате пая.
Именно этот документ является основным для регистрации в Росреестре права собственности. По сути это правоустанавливающий документ на квартиру. Без него нельзя будет ни оформить собственность, ни продать жилье другому лицу.
Это правило справедливо и для ЖСК, и для ЖНК. Разница между ними только заключалась в том, что ЖСК сам строил дом, а ЖНК выступал посредником при покупке квартир для участников кооператива на свободном рынке недвижимости. До полной выплаты пая жильем владел именно кооператив.
Перед покупкой кооперативной квартиры важно проверить семейный статус продавца в период выплаты пая. Если супруги вместе выплачивали пай, а потом развелись до оформления права собственности, квартира будет принадлежать им обоим, даже если право собственности зарегистрировано только на одного из них.
Кооперативный дом — права жильцов и важные особенности подобного жилья в России
Термин «кооператив» знаком многим взрослым россиянам, заставшим советскую власть. Но, что такое кооперативный дом и каковы права его жильцов?
Ранее трактовка и регулировка законом таких понятий была на высшем уровне, сегодня же вопросов относительно кооперативных объединений жильцов становится все больше и больше.
Несмотря на это, интерес к кооперативам такой же стабильный, как и был на протяжении долгих лет. Почему? Все связано с доступностью подобной формы жилья.
В приведенной ниже статье осветим именно кооперативный дом, права его жильцов и особенности его существования в целом. Представленная информация будет полезна как настоящим, так и потенциальным «кооперативщикам», поэтому оставлять ее без внимания точно не стоит.
Чем ЖСК отличается от управляющей компании?
Покупаем квартиру в Москве во вторичке. Дом еще в советское время был построен с помощью ЖСК, им же до сих пор и обслуживается.
Раньше мы никогда с ЖСК не взаимодействовали — только с УК. Расскажите, пожалуйста, в чем плюсы и минусы ЖСК, каковы его основные отличия от УК?
Какими законами и прочими актами регулируется их деятельность? Обязан ли я, как новый собственник квартиры в доме, вступать в кооператив? Какие права и обязанности у меня будут, если я не захочу вступать в ЖСК? Можем ли мы, как многодетная семья, рассчитывать на все положенные льготы в части ЖКХ?
Виталий, отличий между ЖСК и УК довольно много. Но из-за этого пугаться кооператива не стоит. По сути, этот способ управления многоквартирным домом очень похож на ТСЖ.
Жилищно-строительные кооперативы создавались добровольно, объединяя заинтересованных граждан или юридических лиц за счет членства. Такая квартира становится собственностью члена кооператива в том случае, если он выплатил паевой взнос в полном размере. До этого момента квартира является собственностью кооператива. После выплаты пая член ЖСК получает свидетельство о праве собственности в данном ЖСК.
После выплаты полной стоимости пая квартира не переходит в собственность члена кооператива автоматически. В прошлом было именно так, право собственности наступало с момента выплаты последнего пая. Сегодня же необходимо оформлять государственную регистрацию, даже если пай был выплачен до того времени, когда регистрация права собственности стала обязательным условием. В противном случае гражданин просто не сможет распоряжаться квартирой по своему усмотрению, то есть не сможет продать ее, оформить наследство или дарственную. Для получения свидетельства о регистрации права собственности необходимо предоставить справку о выплаченном пае в БТИ (если пай выплачен до 1997 г.) или в ФРС (если пай выплачен после 1997 г.).
Проблемы оформления кооперативной собственности
Оформление кооперативной квартиры в собственность. Фото № 2
Пайщики кооперативов часто сталкиваются с различными ситуациями, которые не позволяют полноправно распоряжаться ими квартирами.
Вызвано это особым правовым статусом такого жилого помещения. Сразу после сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию, любые жилые помещения, находящиеся в нем, на праве собственности принадлежат именно жилищному кооперативу. Граждане, которые выплатили пай, являются пользователями квартир. То есть они имеют право проживать в них, но не могут полноправно распорядиться (продать, подарить).
Поэтому чтобы стать собственником жилья, пользователь обязан оформить данное жилое помещение в свою собственность. Чтобы сделать это, нужно предоставить в регистрационные органы определенный пакет документов, без которого никакой регистрации не будет.
Бесплатная юридическая консультация:
Если таких документов нет в кооперативе (например, утеряны), тогда бремя их восстановления ложится на пайщика. В некоторых случаях доказывать свое право на жилье приходится через суд.