Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Оградить многоквартирный дом забором: как это сделать по закону». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В соответствии с нормами Жилищного кодекса РФ, земельный участок под каждым многоквартирным домом относится к общему имуществу многоквартирного дома. Но бывают случаи, когда жильцы не могут распоряжаться этим участком.
Можно ли поставить шлагбаум
Ставить забор вокруг дома, но оставлять открытым въезд почти не имеет смысла, поэтому вместе с забором обычно согласовывают установку шлагбаума или другого средства перекрыть въезд.
Этот вопрос чуть более сложный, чем просто установка ограждения, ведь после установки шлагбаума нужно обеспечить беспрепятственный проезд экстренным службам. Еще нужно предусмотреть свободный проход клиентов в расположенные в доме магазины и предприятия сферы услуг.
То есть, просто поставить шлагбаум и раздать жильцам ключи (пульты) от него не получится. Решают этот вопрос по-разному:
- пишут на шлагбауме номер телефона охраны;
- ставят пост охранника прямо возле шлагбаума;
- устанавливают видеонаблюдение с удаленным открытием шлагбаума;
- поручают открывать въезд консьержу близлежащего дома.
Вариант «раздать ключи пожарным и скорой помощи» не пройдет, ведь дворов в городе могут быть тысячи и экстренные службы не будут их возить с собой и искать нужный.
С точки зрения закона обязанность согласовывать порядок въезда на федеральном уровне установлена только в отношении автомобилей МЧС. Порядок въезда для автомобилей полиции, скорой помощи, газовой службы, аварийной службы управляющей компании оговаривается уже на уровне муниципального образования.
Что говорят законы о придомовой территории
К сожалению, ни один закон Российской Федерации не дает четкого определения термину «придомовая территория». Даже если в каких-то документах указывается, что нужно понимать под придомовой территорией, то сам стиль изложения туманный и не предоставляет человеку исчерпывающий ответ на вопрос.
Если обобщить все определения из разных источников, можно получить следующее приемлемое толкование.
Придомовая территория – это участок земли, прилегающий к домовладению или многоквартирному дому и используемый по усмотрению владельца.
Сложнее всего дать четкое определение придомовой территории частного дома. Если понимать законы буквально, то получается, что придомовая территория – это участок, необходимый для полноценного обслуживания и обеспечения инфраструктурой самого дома. Эта территория может находиться в собственности, безвозмездном использовании или в аренде. В большинстве случаев по границе этого участка устанавливается забор. Территория за забором придомовой территорией не является. Чаще всего эта земля муниципальная.
Кто может пользоваться землей за забором на законных основаниях? Тот, кто сможет доказать свое право на пользование. Например, если эта территория необходима для подъезда автомобиля.
Как поставить забор вокруг многоквартирного дома
Как и с любым имуществом здесь действует правило: им можно распоряжаться, только если оно находится в собственности. Поэтому для начала нужно удостовериться, что придомовая территория выделена в кадастре как отдельный земельный участок, и вы, и другие собственники квартир действительно являются ее владельцами. Это можно проверить на Публичной кадастровой карте Росреестра.
Сначала разберем относительно простую ситуацию. Земля — ваша, а, значит, можно пропустить один из подготовительных этапов (межевание земли и ее регистрацию в Росреестре) и перейти к активным действиям.
Шаг 1. Поднимите этот вопрос на общем собрании собственников
Если за ограждение двора проголосовали 2/3 или больше жильцов, зафиксируйте решение в протоколе собрания. В нем же нужно прописать все договоренности: тип ограждения, подрядчика, который будет производить и устанавливать забор, стоимость и порядок оплаты услуги и другие подробности.
Шаг 2. Подготовьте проект ограждения
Для этого понадобится обратиться к специализированным фирмам: профессионалы разработают генеральный план проекта и чертежи с учетом санитарных норм и правил конкретного региона. План должен соответствовать всем требованиям местных властей, в противном случае, проект не будет согласован, или в него потребуется внести правки.
Шаг 3. Соберите документы
Вам понадобятся:
— проект межевания территории
— протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, где будут прописаны порядок прохода или проезда на территорию, как будет содержаться ограждение и сколько это будет стоить
техническое заключение о соответствии региональным нормативам
Шаг 4. Обратитесь в управляющую организацию, которая обслуживает дом, предоставив протокол собрания и проект ограждения
Представители управляющей компании подадут запрос в органы местного самоуправления, а также в другие ведомства, чтобы согласовать инициативу и получить разрешение на установку забора.
Обслуживание и оплата забора вокруг многоквартирного дома
Итак, вы дошли до заключительного этапа. Теперь у вашего дома есть забор и за него надо платить.
Управляющая компания может либо обслуживать забор сама (ремонтировать, обрабатывать заявки), либо заключить соглашение с подрядчиком — в соответствии с решением собственников.
Скорее всего, в квитанциях за ЖКУ оплата ограждения будет входить в графу «обслуживание общедомового имущества» или «обслуживание систем безопасности». Это, как и сумма оплаты, будет зависеть от того, как решили жильцы, и договорённостей с управляющей компанией. Сумма распределится на всех собственников, но пропорционально их доле в доме (то есть чем больше площадь квартиры, тем больше доля и итоговая сумма в платежке).
Также важно предусмотреть, как будет осуществляться контроль над входом, чтобы экстренные службы могли быстро и беспрепятственно войти внутрь. Можно нанять охраннника/консьержа (дополнительный пункт в платежках) или организовать постоянное видеонаблюдение и возможность дистанционно открывать вход во двор.
Установить забор вокруг многоэтажного дома можно, но непросто. Изучите всю нужную информацию, заручитесь поддержкой соседей и помощью специалистов. Это важно сделать по всем пунктам закона, чтобы инициатива принесла только комфорт и безопасность, а не судебные разбирательства в будущем.
Цена вопроса и возможные трудности
Во время собрания нужно обсудить расходы, которые ожидают при обустройстве придомовой территории и установки ограждений. В среднем цена 1 погонного метра забора в 2019 году составляет 1700-1900 рублей. На монтаж распашных ворот потребуется еще 35-40 тысяч рублей. Если делать откатную конструкцию, она обойдется еще дороже — от 55 тысяч рублей и более. При расчете расходов учитывается вид работы, длина ограждения, тип шлагбаума и количество калиток. Также необходимо взять во внимание оплату труда работника при организации круглосуточного дежурства. Дополнительные затраты подразумевают установку домофона. После определения расходов возникают другие трудности — попытка собрать деньги на нововведение. Собственники квартир, которые отказались от установки ограждений, не соглашаются тратить деньги. В законодательстве нет нормы, которая бы заставляла владельцев вносить средства. Даже если человек принимал финансового участия в сборе, ему должны выдать ключ или сказать код домофона. По требованиям ГК РФ (статьи 209) владелец квартиры вправе распоряжаться личным имуществом, а создание препятствий считается нарушением закона. Против монтажа забора могут выступать владельцы коммерческих учреждений, базирующихся на первых этажах здания. Им не выгодно ограничение потока людей, ведь это отпугивает новых клиентов. В таком случае владелец магазина или салона может подать в суд и потребовать сноса ограждения. Чтобы избежать конфликта, можно договориться и оставить свободный доступ к коммерческим объектам.
Права на участок у дома для жильцов
Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме. К этому имуществу относится и земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства дома и расположенные на указанном земельном участке объекты – об этом говорится вп. 1, 2 ст.36 Жилищного кодекса РФ. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в доме.
Непосредственно формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления. Со дня проведения государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, такой земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Придомовая территория – что это
По закону (положений Земельного кодекса РФ) придомовой территорией принято считать отдельные участки, которые прилегают к зданию многоквартирного дома. Такие участки оформляются соответственно и имеют свои функциональные задачи. Эта территория считается общей собственностью всех хозяев квартир данного дома, также владельцев тех коммерческих помещений, которые располагаются внутри здания. По оформлению, размерам и функциональности территория должна полностью отвечать принятым нормам.
Жильцы вправе свободно распоряжаться общей собственностью – установить там детские площадки, беседки, облагораживать участок зеленью или рассадкой деревьев. Также возводить различные ограждения.
Ограды несомненно помогают владельцам оградиться от бродящих бездомных животных, посторонних лиц и проникновения чужих машин.
На участке можно спокойно размещать объекты общедолевой собственности, которые необходимо защитить. Действия жильцов, связанные с данной землей регулированы актами:
- Земельного кодекса;
- Жилищного кодекса;
- Постановлением Арбитражного суда №22.
Требования к внешнему виду ограждений
Установка ограждений должна производиться исходя из необходимости, определяемой условиями эксплуатации или охраны земельных участков, зданий и иных объектов, в соответствии с требованиями к их внешнему виду, установленными настоящими Правилами.
Требования к внешнему виду дорожных ограждений устанавливаются в соответствии с национальными стандартами.
Требования к внешнему виду ограждений объектов, расположенных в границах зон охраны объектов культурного наследия, устанавливаются в соответствии с режимами использования земель и градостроительными регламентами в границах данных зон.
В случае если требования к внешнему виду ограждений территорий и объектов, в том числе параметры таких ограждений, установлены нормативными правовыми актами Российской Федерации или Свердловской области, требования к внешнему виду ограждений, установленные настоящими Правилами, применяются в части, не противоречащей таким нормативным правовым актам.
Варианты оформления ограждений
Собственники вправе ограждать зоны придомовой территории для выделения или запрета доступа посторонних лиц. Установлены определенные ограничения по высоте, располагающиеся в границах 0,5-2 м.
Могут устанавливаться дополнительные калитки и ворота. При открытии используются карточки, домофоны, кодовые ключи. Важно предусмотреть оперативный проезд автомобилей МЧС, полиции, скорой помощи, сотрудников коммунальных служб.
Предстоит заранее определиться с типом ограждения, отвечающим нужному уровню безопасности. Не стоит забывать и о его привлекательном виде, поскольку новый декоративный элемент должен вписаться в окружающий городской ансамбль. В качестве материала изготовления используют древесину, металл, пластик.
Популярные варианты:
- Неплохо смотрится штакетник из дерева. После пропитки поверхность придется регулярно окрашивать, что приводит к ежегодным расходам. Срок службы примерно 5-10 лет.
- Заборы из древесно-полимерного композита меньше реагируют на негативные воздействия. Текстура выглядит более привлекательно, прослужат до 15-20 лет.
- Привлекают внимание кованые ограды с затейливыми узорами. Капитальный вариант простоит долгие годы. Единственный недостаток связан с высокой стоимостью.
- Гораздо дешевле обойдется 3D забор, не уступающий по прочностным характеристикам. Специальный изгиб создает объем и усиливает жесткость конструкции. После оцинковки и нанесения полимерного покрытия поверхность защищена от осадков, ультрафиолета, перепадов температур. Срок эксплуатации вырастает до 60 лет без выгорания сочных красок.
- Для выделения клумб и зеленых насаждений подходит пластиковая цветная сетка, помогающая разграничению и росту вьющихся растений.
Все ограждения делятся не только по материалам изготовления, но и видам доступа на территорию:
- Полный запрет. Могут использовать любые ограждения, включая металлические и каменные заборы высотой до 2 метров. Жильцы некоторых домов дополнительно идут на наем консьержа и видеонаблюдение с домофоном.
- Частичный запрет. Устанавливается шлагбаум, для монтажа которого необходимо разрешение. Также требуется согласование с экстренными службами, включая полицию, пожарную станцию и скорую помощь.
- Частичный к части территории. Подобные ограждения являются целевыми. В этом случае разрешение не требуется. Устанавливаются сетчатые заборы высотой до 3 метров. Их используют для ограждения мусорных контейнеров, парковки и спортивной зоны.
- Запрет на прямой доступ к конкретным объектам. Подобные ограничения часто вводятся коммунальными службами и строительными компаниями для защиты во время реставрационных или ремонтных работ. Обычно это временные деревянные ограждения.
На частном подворье граждане имею практически полную свободу действий в отношении установки ограждений собственной территории. Владельцы жилья в многоквартирных домах такой свободы не имеют, и решения относительно монтажа такого рода конструкций должны приниматься ими коллегиально с учетом мнения большинства. Кроме того, должны быть соблюдены градостроительные нормы и правила пожарной безопасности.
В этой связи, первым шагом на пути к установке ограждения придомового участка является проведение собрания владельцев жилья и получение согласия большинства из них на монтаж заградительной конструкции.
Установка подобного рода объектов должна быть согласована с:
- управлением архитектуры и градостроительства;
- полицией;
- МЧС;
- скорой помощью.
Получение одобрения от всех вышеуказанных инстанций является обязательным, особенно в тех случаях, когда речь идет об установке шлагбаумов или иного рода конструкций, препятствующих свободному движению транспортных средств экстренных служб.
Можно ли оградить придомовую территорию?
Придомовой территорией является отведённый под размещение жилого многоквартирного дома (МКД) земельный участок (ЗУ), на котором он возведён вместе с иными, входящими в его состав, строениями. Придомовая территория оформляется в общую долевую собственность владельцев квартир.
Это подтверждают следующие источники законодательства:
• статья 36 ЖК РФ; • статья 16 Федерального закона № 189-ФЗ от 29.12.04г. «О введении в действие ЖК РФ».
Казалось бы, собственники вправе договориться самостоятельно о способах использования принадлежащей им территории, в том числе – оградить её от доступа сторонних граждан. Но это не так.
Можно ли установить шлагбаум для въезда на придомовую территорию
Въезд на участок, принадлежащий МКД, может регулироваться собственниками дома.
В частности – решением общего собрания. Для соблюдения регламента пользования, нередко устанавливаются шлагбаумы, создающие препятствия для въезда на территорию посторонних граждан, незаконно пытающихся использовать принадлежащую жильцам территорию под парковку для своих транспортных средств.
Такие действия жильцов не запрещены, но они не могут производиться по своему усмотрению. Здесь нужно руководствоваться Правилами дорожного движения, которые в п.1.5 запрещают произвольно устанавливать средства организации дорожного движения, если они препятствуют проезду на определённую территорию. При установке шлагбаума, ограничивающего въезд на территорию МКД, согласно п.2 ч.2 ст.44 ЖК РФ, требуется решение общего собрания. За принятие такого решение должно проголосовать квалифицированное большинство собственников дома.
СПРАВКА:
Квалифицированное большинство при голосовании составляет не менее чем 2/3 голосов от их общего числа. Решение простого большинства, превышающее 50% голосов, может быть оспорено в суде.
Мы остановимся сегодня лишь на одном понятии – ограждении. Но прежде чем вести речь о видах ограждений, правилах и порядке их установки, надо понять, что такое земельный участок многоквартирного дома. Разъяснения по этому поводу даны в также в Жилищном кодексе. В нем четко сказано, что территория многоквартирного дома является долевой собственностью жителей.
Нормы придомовой территории рассчитываются по СНиПу. Для этого существует определенная формула. При расчете учитывают площадь жилых помещений, этаж, год сдачи дома в эксплуатацию и др. Площадь этого участка не может быть меньше площади дома. Узнать, какова она, можно в Росреестре. Впрочем, это возможно для жителей тех домов, земельный участок в которых оформлен.
Если речь идет о домах, в которых оформление не проведено и по закону участок принадлежит муниципалитету, собственники могут провести собрание, подготовить необходимый пакет документов и передать их в муниципалитет, с тем чтобы стать его собственниками. И только после этого решать, что и каким образом будет размещено на участке.
Определение нормативов придомовой территории многоквартирного дома
Покупая квартиру, вы приобретаете не только жилые метры, но и земельный участок возле вашего дома. Земля автоматически входит в цену жилья. Это территория, которая создана для вашего комфорта – прогулки, в том числе и с собаками, площадки для ребятишек, парковка для авто и т.д. В реальности все выглядит по другому. Особенно, если в доме кроме жилых квартир имеются магазины и офисы. В таких случаях чаще всего вся свободная территория возле дома занята стоянками и парковками.
Необходимо знать, что не арендаторы и владельцы магазинов решают, что будет находиться на вашей придомовой территории. Именно хозяева квартир решают сообща, как именно использовать эту землю. Можно даже огородить земельный участок и оборудовать футбольное поле. Но все должно делаться ни на шаг не отступая от законодательства. В этом вам помогут юристы нашего сайта.
Какие нормативы используются для обслуживания придомовой территории многоквартирного дома в 2019 – 2018 году
Данное правило касается домов, которые были построены до 1 марта 2005 года. Многоквартирные жилые здания, введенные в эксплуатацию после указанной даты, освобождаются от данной процедуры. Дело в том, что придомовая территория формируется еще на этапе подготовки к строительству, когда только готовится земля для застройки. Тогда доля прилегающего земельного участка становится автоматически собственностью владельца приобретенной квартиры.
Проведя приватизацию, жильцы многоквартирного дома имеют право не только благоустраивать участок по своему усмотрению, возводить и сносить объекты по согласованности друг с другом. В их возможности теперь входит и сдача территории в аренду. Размер платы устанавливается совместно по результатам собрания всех жильцов. Средства должны быть пущены на общественные нужды двора, присвоить их не получится.