Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как узаконить уже построенный дом или пристройку?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
У местных органов власти (отдела архитектуры, отдела строительства или градостроительного комитета) необходимо получить градостроительный план земельного участка (ГПЗУ), который содержит заключение о том, что строение разрешено и соответствует требованиям.
Что такое «дачная амнистия»?
Что значит «дачная амнистия»? «Дачная амнистия» на земельный участок или дачное строение – это упрощенный порядок оформления собственности на различные объекты недвижимости: участки, дома, бани, нежилые помещения и т. д. Она действует с 1 сентября 2006 года, но вопрос по-прежнему остается актуальным для многих россиян. Поэтому осенью 2020 года действие закона снова продлили. Таким образом, «дачная амнистия» продлена до 2026 года (закон о внесении изменений – Федеральный закон от 08.12.2020 № 404-ФЗ «О внесении изменений в статью 70 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» и статью 16 Федерального закона «О внесении изменений в Градостроительный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ»).
Упрощенный порядок оформления права собственности доступен для тех, кто владеет правами на земельный участок, на котором расположены строения. Оформить здания или участок в собственность можно, предоставив три документа: на право владения участком, технический план на дом и декларация, которую владелец заполняет самостоятельно.
Таким образом, для добровольной легализации дома или пристройки административным путем на руках нужно иметь следующие документы:
свидетельство о праве собственности на землю (выписку из ЕГРН);
- паспорт заявителя или доверенность(если вы представляете интересы собственника);
- схему участка;
- ГПЗУ;
- разрешение на строительство;
- технический план.
Право собственности на объект строительства оформляют в Росреестре (можно через МФЦ).
У местных органов власти (отдела архитектуры, отдела строительства или градостроительного комитета) необходимо получить градостроительный план земельного участка (ГПЗУ), который содержит заключение о том, что строение разрешено и соответствует требованиям.
Таким образом, для добровольной легализации дома или пристройки административным путем на руках нужно иметь следующие документы:
свидетельство о праве собственности на землю (выписку из ЕГРН);
- паспорт заявителя или доверенность(если вы представляете интересы собственника);
- схему участка;
- ГПЗУ;
- разрешение на строительство;
- технический план.
Право собственности на объект строительства оформляют в Росреестре (можно через МФЦ).
Как получить статус жилого дома в СНТ для прописки
Садовые домики, как правило, не имеют доступа к центральному отоплению, водоснабжению и газовой магистрали, из-за чего они подходят только для сезонного проживания и не имеют статус жилых строений. Но есть такие владельцы, которые живут в доме круглый год, поэтому им нужна прописка. Оформить ее можно только в том случае, если дом в СНТ будет зарегистрирован как жилой.
Как оформить жилой дом в СНТ:
- Подать заявление в МФЦ или органы местного самоуправления. В нем обязательно указываются сведения о владельце, а также кадастровый номер дома и участка.
- К заявлению также нужно приложить выписку из ЕГРН. В ней содержатся характеристики здания, заключение по его обследованию, а также наличие права собственности. Заключение по обследованию подготавливает кадастровый инженер, он составляет межевой план участка и кадастровый паспорт.
- Если домом владеет несколько человек, необходимо приложить нотариально заверенное согласие на смену статуса дома.
В течение 45 дней с момента обращения будет принято решение о признании здания жилым. Если ответ будет положительным, жильцы смогут оформить прописку в этом доме.
Трудности при оформлении дачной амнистии на дом или участок
Человеческий фактор. Во всех организациях работают люди, и они могут совершать ошибки. Сотрудники уполномоченных органов могут вовремя не отправить заявление о регистрации недвижимости. Иногда в регистрирующих организациях может не быть сведений об уплате государственной пошлины или реквизитов на оплату. Из-за проблем взаимодействия с государственными органами, человек может не успеть отправить уведомление о завершении строительства вовремя.
Отказ в дачной амнистии. Это может произойти в нескольких случаях:
- нет ни одного документа, который бы подтвердил, что вы собственник земли или дома;
- неверная информация в бумагах;
- ошибки в документах;
- участок в принципе не может быть зарегистрирован, например, выяснится, что земля располагается в охранной зоне рядом с ЛЭП или железнодорожными путями.
Как можно оформить дачный дом в собственность – сроки регистрации
Помимо вопроса, как оформить дачную амнистию на дом, стоит знать и сроки, которые потребуются для регистрации.
С начала 2017 года процедура существенно упростилась и стала занимать минимум времени. Подобные изменения объясняются введением единой базы, позволяющей оперативно обмениваться информацией.
Итак, регистрация дома на приватизированном дачном участке занимает:
- 10 дней, если производится одновременная постановка на учет и оформление права собственности (подобное возможно при «дачной амнистии», если производится первичная постановка на учет или ликвидация объекта);
- 7 дней, если регистрируется только право собственности;
- 5 дней, если вносятся изменения в имеющийся кадастровый план;
Согласно п. 1 ст. 66 №218-ФЗ, орган регистрации несет ответственность за нарушения в процедуре получения прав собственности (несоблюдение сроков, нарушение личных прав заявителя, допущение ошибок при занесении данных в реестр, немотивированный отказ от приема документов и т.д.).
Упрощенный порядок повышает риск нарушения предельных параметров строительства.
К предельным параметрам строительства относят:
- отступы от границ земельного участка,
- предельная площадь застройки,
- и другие.
Само по себе нарушение предельных параметров не приведет к отказу регистрации в упрощенном порядке.
По крайней мере, Росреестр разъяснил, что не проверяет соблюдение предельных параметров строительства.
Иными словами.
Если, например, нарушены отступы, то Росреестр все равно зарегистрирует дом.
Однако, нарушение предельных параметров строительства все равно может создать проблемы.
Суть проблемы может заключаться в следующем.
Если использование дома и/или участка с допущенными нарушениями опасно для:
- жизни или здоровья человека,
- окружающей среды,
- объектов культурного наследия,
Оформление садового дома
Оформление в собственность дачного или садового дома в настоящее время не отличается от аналогичной процедуры по индивидуальному жилому дому. Дачная амнистия позволяет обойтись минимальными требованиями. Постановка на кадастровый учёт и регистрация в этом случае проводится на основании одного документа, подтверждающего всю информацию об объекте — технического плана. К нему необходимо приложить правоустанавливающие документы на земельный участок и квитанцию об оплате пошлины.
Однако, если после подачи документов, выяснится, что участок попадает в одну или несколько охранных зон, потребуется получать дополнительные согласования, которые не отменяет «дачная амнистия». Поэтому мы рекомендуем перед началом строительства ознакомиться с ГПЗУ, чтобы правильно расположить дом.
Земля под ИЖС автоматически подразумевает возможность возводить жилье. Гораздо деликатнее с дачными (садовыми) угодьями. Поэтому в дальнейшем будем делать акцент именно на дачно-садоводческих участках.
Вопрос:
На каком участке можно строить дом?
СНТ могут быть двух видов: садоводческие и огороднические (слово дача из закона удалено). На огороднических участках строить капитальные объекты нельзя вообще. Остаются только садоводческие товарищества. Там возможно создать жилье, но при условии:
- земельный надел находится в границах населенного пункта;
- есть градостроительный регламент, позволяющий производить застройку жилыми или садовыми домами.
Отсюда следует, если участок находится вне населенного пункта, то там ничего строить нельзя.
Правовые особенности получения прописки
- Если вы получили право собственности после 1 января 2019 года — как раз после того, как на садовых участках разрешили строительство жилых домов — ваше помещение уже оформили как жилое. Следовательно, проблем с пропиской в этой ситуации быть не должно.
- Если вы зарегистрировали право собственности до 1 января 2019 года как на «жилое строение», то после 2019 года это помещение автоматически считается жилым домом. Здесь тоже не должно возникнуть вопросов с пропиской.
- Если вы до 1 января 2019 года зарегистрировали, например, помещение для сезонного проживания как нежилое, то после 2019 года это жильё приобрело статус садового дома, в котором нельзя прописываться. Однако в случае соответствия дачи требованиям, указанным выше, получить разрешение на прописку всё же можно.
Напомним, что ранее жилые строения относились к разновидностям СНТ, куда входили ещё садоводческие и огороднические общества.
До какого года продлена дачная амнистия
В феврале 2018 депутатами государственной думы рассматривалась возможность продления дачной амнистии. Павел Крашенинников, глава комитета Госдумы по законодательству и госстроительству, предложил законопроект о продлении дачной амнистии до 1 марта 2020 года.
Напомню, что начало проведение дачной амнистии пришлось на 2006 год. С того времени по упрощенному порядку зарегистрированы права примерно на 3,5 млн. индивидуальных домов и 7 млн. земельных участков. Глава Комитета Думы по законодательству и государственному строительству, уточнил, что продление «амнистии» позволит зарегистрировать свои права не менее 1 млн. владельцев недвижимого имущества.
Исходя из действующий редакции Закона РФ 93-ФЗ от 30.06.2006, срок действия дачной амнистии продлен до 1 марта 2020 года. Однако, в виду того, что ФЗ № 93 предусматривает упрощенную процедуру приватизации только для тех объектов, которые перешли в индивидуальное пользование до принятия действующего Земельного Кодекса, — можно сделать вывод, что здания построенные до октября 2001 года можно будет оформлять в собственность в упрощенном порядке и после окончания дачной амнистии.
Как перевести дачу в жилой дом по дачной амнистии
Дачный домик был возведен в короткие сроки, и полностью меня устраивал. Однако отсутствие каких-либо документов меня все-таки смущало. Да и не давали покоя мысли о том, что власти могут требовать большие налоги за эту не узаконенную постройку. Поэтому услышав про окончание «дачной амнистии», я тут же поехала узнавать как перевести свою дачу в жилой дом.
Уточню, что предварительно я пыталась найти в Интернете четкую инструкцию для оформления такой недвижимости, но так и не нашла ничего подходящего. Но все же одно я выяснила – обязательно необходимы правоустанавливающие документы на участок. У меня они есть (выписка из ЕГРН). Так как сделка купли-продажи была проведена через местную администрацию, и кадастровый номер на землю уже был выдан, то перерегистрация на меня прошла быстро.
Кто имеет право оформить дачную амнистию?
Воспользоваться дачной амнистией могут физические лица, земля которых:
- Была выделена под индивидуальное жилое строительство.
- Приобреталась для ведения хозяйства, а строения на участке не являются жилыми помещениями.
- Выделена под дачное строительство.
К помещениям относятся все постройки, в том числе и гараж.
Ведение предпринимательской деятельности на дачных территориях запрещено.
К условиям оформления амнистии также относят следующее:
- Постройки должны быть возведены до 2001 года.
- Сооружения не должны принадлежать территории национальных парков и охраняемых зон.
Если вышеперечисленные требования не соответствуют объекту, то оформить право собственности тоже можно. Только это будет сложнее, спорные вопросы будут решаться в индивидуальном порядке.
Дачную амнистию продлили: как упрощенно зарегистрировать дом
Дачную амнистию усложнили. В новом законе введен переходный период для граждан, которые начали строительство дома до 4 августа 2018 года без получения разрешения на него. Он будет действовать до 1 марта 2026 года — в течение этого времени можно подать документы, а разрешения на начало строительства и ввод дома в эксплуатацию не требуются. После 1 марта 2026 года оформить права на дом можно будет только в судебном порядке. Это должно стать мотивацией для граждан к возобновлению строительства жилых домов и позволит без лишних сложностей оформить права на строящуюся недвижимость, считают авторы законопроекта.
Новый закон направлен на вовлечение в гражданский оборот жилой недвижимости. Это позволит увеличить собираемость налогов на местах и положительно скажется на развитии частного жилого сектора. Без зарегистрированных прав будет невозможно продать, подарить, передать по наследству или застраховать имущество. После окончания дачной амнистии недвижимость, возведенная без разрешения, может быть признана самостроем и снесена по решению суда.
Федеральный закон №66 «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» предусматривает размещение на садовых участках строений, но оформление регистрации в них не было возможным. Вместе с этим нормативно разрешалось возводить дома жилого типа на таких землях. После рассмотрения Конституционным судом некоторых статей закона на соответствие Конституции выяснилось, что введенные изменения не позволяют проводить регистрацию граждан по адресам расположения дачных домов.
Когда у заявителя имеются все необходимые бумаги, процедура реализуется в короткие сроки. При отсутствии каких-либо документов для регистрации дачного дома в МФЦ дается отрицательный ответ на приемку обращения. Поэтому стоит тщательно подготовить нужные акты.
С 01.01.2019 года разрешается переводить садовые дома в жилые в упрощенном порядке. Для этого необходимо написать заявление о регистрации прав, к которому приложить бумаги:
- Документы на землю.
- Технический план участка.
В большинстве случаев подается выписка из ЕГРН, свидетельствующая о владении землей. Однако если право собственности не было подтверждено ранее, то придется показать следующие бумаги:
- Акты с печатью органов власти, подтверждающие выделение объекта недвижимости, переход права.
- Договор купли-продажи или иной акт, описывающий факт сделки с целью получения земли.
- Свидетельство о приватизации.
- Свидетельство о вступлении в наследство.
Дополнительно в пакет документов для регистрации садового домика в МФЦ включен межевой план, когда данные о территории не занесены корректно в общий реестр или устарели. Для его оформления рекомендуется обращаться к специалисту организации, сведения о которой есть в базе кадастровых инженеров. Найти его можно на сайте Росреестра по инструкции:
- Перейти в блок «Физическим лицам».
- Пролистать страницу до вкладки «Полезная информация».
- Открыть ссылку «Как выбрать кадастрового инженера».
На сайте можно найти подробную информацию о документах, которые оформляют кадастровые инженеры. При нажатии на гиперссылку реестра вводятся данные о специалисте.
Стоит учитывать, что при межевании понадобится кадастровый план территории. Его запрашивают самостоятельно через МФЦ. Дополнительно предъявляют кадастровую выписку, для получения которой обращаются через сайт Росреестра. Сами кадастровые инженеры имеют полномочия проверки этих документов.
Совет! При наличии участка с домом в садоводческом потребительском кооперативе не стоит переживать об отнесении к огородническому товариществу по причине фактического использования земель. Если на территории построены жилые дома, автоматически присваивается статус СНТ.
Как зарегистрировать дачный дом в СНТ по «дачной амнистии» в Подмосковье
Вероятно, если вы владелец земельного участка с загородным домом, вы уже не раз слышали такой термин, как «Дачная амнистия». Простыми словами, амнистия – это закон, который позволяет до 1 марта 2026 года поставить на кадастровый учёт объекты недвижимости в СНТ в упрощенном порядке на основании только технического плана и декларации, которые подготавливает специалист — кадастровый инженер.
После того, как действие амнистии закончится, для того, чтобы узаконить дом в СНТ, вероятнее всего придется проходить процедуру идентичную, регистрации домов ИЖС: уведомлять местную администрацию о начале и об окончании строительства, получать разрешение на строительство или же будут введены новые бюрократические сложности, как обычно у нас бывает.
Чтобы в будущем не столкнуться с данными проблемами, рекомендуется до 1 марта 2026 года узаконить свою недвижимость.
Для того чтобы поставить на кадастровый учет дачный дом, необходимо обратиться к такому специалисту по недвижимости, как кадастровый инженер. Именно он уполномочен подготавливать установленные законом документы, на основании которых данные об объектах недвижимости заносятся в ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости). Так, первый шаг, который вы должны сделать – найти квалифицированного специалиста.
При выборе инженера, обязательно удостоверьтесь в том, что он допущен для данного вида работ. Перед подписанием договора по оказанию кадастровых и геодезических работ запросите у специалиста следующие подтверждающие допуск к данному виду деятельности документы:
- квалификационный аттестат;
- справка о членстве в саморегулируемой организации кадастровых инженеров (СРО).
Выбор квалифицированного специалиста является залогом успешного завершения дела.
В рамках действия Дачной амнистии постановка дома в СНТ на кадастровый учёт происходит на основании технического плана и декларации, подготовкой которых занимается непосредственно кадастровый инженер.
Перед началом работ, вам необходимо собрать следующий пакет документов:
- паспорт;
- свидетельство о собственности на земельный участок (Выписка из ЕГРН);
Важно! Регистрация дома в СНТ возможна только в случае, если земельный участок уже стоит на кадастровом учёте – имеет индивидуальный кадастровый номер. Если надел не зарегистрирован в ЕГРН, то в первую очередь будет необходимо поставить его на кадастровый учет для дальнейшей привязки координат дома к участку.
В вышеуказанном случае, придется провести кадастровые работы по образованию надела путем составления схемы расположения земельного участка на КПТ (кадастровый план территории), дальнейшим согласованием ее с местными органами власти и подготовкой межевого плана.
- проектная документация, либо техпаспорт исследуемого объекта (при наличии);
- справка, выданная муниципалитетом о присвоении адреса (при наличии);
- договор купли-продажи, дарения, свидетельство о вступлении в наследственные права;
- СНИЛС.
Далее для постановки дома на кадастровый учёт требуется только технический план и декларация. Рассмотрим более подробно, что представляет из себя технический план дома в СНТ.
Итак, ход работ для регистрации дома на участке СНТ при обращении в кадастровую компанию ССГ следующий:
- Сбор исходной информации:
- паспортные данные, СНИЛС собственника участка;
- кадастровый номер участка (из свидетельства о собственности или выписки из ЕГРН).
- Заключение договора и оплата 50% стоимости за первый этап работ:
- геодезическую съёмку дома для присвоения координат;
- обмерные работы помещений дома в СНТ.
- Изготовление поэтажных планов и согласование с заказчиком.
- Составление декларации о доме СНТ и подписание заказчиком.
- Изготовление технического плана и передача заказчику.
- Оплата оставшейся стоимости по договору.
- Оплата государственного пошлины за регистрацию права на объект в размере 350 рублей.
- Подача собственником CD-диска с техническим планом и гос.пошлиной в МФЦ.
При необходимости: Исправление недочетов, в случае приостановления в кадастровом учете дома. - Получение выписки из ЕГРН (Единого государственного реестра недвижимости).
Помните, что надземных этажей у садового дома должно быть не более трех (мансарда входит в этажность). Он может быть какого угодно года постройки, главное, чтобы собрать документы для регистрации вы успели до 1 марта 2026 года.
Пошаговая инструкция регистрации домов на садовых участках, действующая до 1 марта 2026 года:
- Заказываете технический план. Вместо разрешительных документов при дачной амнистии используется простая декларация, заполненная собственником земельного участка. В ней он указывает характеристики построенного дома. Материал стен – кирпич, количество этажей – 2, и т. п. Декларация является частью технического плана.
- Подаем пакет документов для регистрации в Росреестр. Вместе с техническим планом для регистрации понадобится заявление о постановке на учет жилого дома с одновременной регистрацией права собственности от каждого собственника, и государственная пошлина в размере 350 рублей. Если дом оформляется в долевую собственность, размер пошлины делится на количество владельцев. Документы удобно подавать через МФЦ. Право собственности на дом возникнет на основании технического плана и права собственности на земельный участок.
- Получаем выписку ЕГРН. Выписка из ЕГРН на здание будет результатом процедуры, она будет готова через 10 рабочих дней.
Реконструкция жилого дома на садовом участке, как мы уже упоминали выше, происходит без согласования с органом местного самоуправления. Порядок точно такой же, как при постановке здания на учет:
- Заказываете технический план, заполняете декларацию.
- Подаете в Росреестр заявление об учете изменений жилого дома на основании технического плана. Госпошлина в данном случае не оплачивается, так как право собственности на дом не возникает.
- Получаете через 10 рабочих дней выписку из ЕГРН с измененными характеристиками объекта недвижимости.
Дом на садовом земельном участке до 1 марта 2026 года можно зарегистрировать только по техническому плану. После этой даты для регистрации будет нужна разрешительная документация, поэтому очень важно успеть достроить объект до февраля 2026 года (как минимум 1 месяц уйдет на оформление документов).
Если дачную амнистию не продлят, с 1 марта 2026 года все дома без разрешительной документации (уведомлений о соответствии) будут являться самовольными постройками.
Строительство домов на садовом участке нужно вести в соответствии с нормами ПЗиЗ.
В конце сделаем выводы, какой порядок – упрощенный или уведомительный – лучше выбрать.
Определимся с терминами.
Что понимаем под термином регистрация?
Как упоминал выше, под регистрацией понимаем 2 процедуры:
- государственный кадастровый учет объекта недвижимости,
- регистрация права собственности на объект.
Все вновь построенные объекты проходят эти две процедуры.
Что понимается под термином дом?
Дом – это объект капитального строительства (здание), который бывает 2-х видов:
- объект индивидуального жилищного строительства — ИЖС,
- садовый дом.
На иные виды домов (многоквартирные, блокированной застройки и др.) упрощенный и уведомительный порядок не распространяются.
«Дачная амнистия»: как ей воспользоваться
В случае, когда работы по сносу ОКС были начаты до вступления в силу федерального закона №404-ФЗ, а сам снос не связан с реконструкцией или строительством ОКС на месте снесённого объекта, не требуется:
- разработка проекта организации работ по сносу ОКС
- направление уведомления о начале работ по сносу ОКС
ФЗ №93 трактует строения как незаконные, если они не оформлены надлежащим образом. При судебных тяжбах, например с соседями, отстоять свои права на незаконное строительство сложно. Возможно принятие решения о сносе. Проще постройку зарегистрировать, чем оплачивать адвокатов, судебные издержки и снос.
ФЗ №93 нормирует регистрацию домов в СНТ и ДНТ, построенных до начала действия Земельного Кодекса — основного регулятора земельного права в РФ.
Иные нюансы регистрации:
- В собственность оформляются капитальные постройки, положения закона не касаются временных и хозяйственных строений;
- Регистрируются здания высотой до 3-х этажей, считая подвал и цоколь;
- Требования по площади постройки отсутствуют, но обширные строения могут вызвать вопросы и трудности.
Дом нельзя оформить в собственность, если он:
- передан в пользование по договору аренды;
- передан в бесплатное пользование;
- представляет культурную ценность;
- территория ЗУ находится в Национальном парке или заповеднике.
В любом случае, перед началом процедуры регистрации лучше получить квалифицированную консультацию, исключив напрасные расходы и сохранив собственное время.
«Дачная амнистия» введена в действие в 2006 году, затем продлевалась. Последнее продление до 2020 г. усложнило процедуру, и трудно сказать, будет ли в дальнейшем продляться его действие, не усложнится ли она еще значительнее. Не стоит рисковать с затягиванием оформления капстроений в СНТ, особенно учитывая возможность бесплатной регистрации муниципальными службами до 20-го г.
Составление технического плана нужно для получения кадастрового паспорта постройки. Здесь потребуются услуги сертифицированного кадастрового инженера или компании, владеющей разрешением Росреестра на этот вид деятельности. На техническом плане наносят габарит постройки, привязку к координатам, планировку, входы в здание, расположение проемов. В многоэтажных домах показывают поэтажные планы постройки. Он также включает текстовую часть, в которой описывают параметры недвижимости, включая кадастровую стоимость.
Цена работ колеблется от 10 000 рублей, зависит от площади объекта съемки, региона, удаленности.
В пакет документов собственника на регистрацию постройки входят:
- Заявление по установленной форме(скачать форму);
- Паспорт собственника-гражданина Российской Федерации;
- Выписка из ЕГРН;
- Техдокументация на постройку;
- Счет-оплата госпошлины.
Чтобы зарегистрировать дом в СНТ как жилой (постоянное проживание), требуется получить разрешение на строительство, выдача которого находится в зависимости от категории земель и разрешенного вида использования. Нежилое строение не требует этих документов.
Отказ Росреестра в регистрации неминуем, если:
- Ваш случай не подпадает под действие ФЗ №93. Потребуется процедура стандартной регистрации.
- Не подтверждено право собственности на участок. Требуется поставить участок на учет в кадастре, с процедурой межевания и регистрации.
- Отсутствие некоторых документов. Оператор должен озвучить причину отказа.
- Ошибочные сведения. Устранив ошибки, процедуру можно продолжать.
Без регистрации дома в качестве объекта недвижимости юридически он не существует, а у вас нет права распоряжаться им в полном объёме, а это значит нельзя подарить, оставить в наследство, продать, использовать как залог. Легализировав постройку, вы получите все юридические права на недвижимое имущество, в том числе необходимость платить налог.
С начала текущего года в пакет документации при оформлении входит технический план постройки, а не декларация. Цена процедуры невелика — официальная пошлина в 2500 рублей плюс стоимость техплана, разработанного кадастровым инженером.