Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как продать долю в однокомнатной квартире». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Также участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. Можно выделить долю физически (например, она соответствует комнате) и продать ее отдельно. «Выделенная доля будет новым объектом недвижимости, следовательно, ее продажа возможна без разрешения уже бывших сособственников», — пояснила член АЮР.
Последовательность действий при продаже
После анализа основных положений российского законодательства, освещающих принципы продажи частей недвижимого имущества, находящегося в долевой собственности, вопрос о том, можно ли продавать долю в однокомнатной квартире, уже не стоит. Закон это не запрещает при соблюдении процедуры.
Представить порядок деятельности при продаже части жилого помещения с 1 комнатой можно следующим образом:
- Формирование стремления продать долю – установка стоимости.
- Устное или письменное информирование всех собственников квартиры о продаже.
- Ожидание предложений о выкупе доли со стороны собственников квартиры.
- Выявление покупателя из числа остальных совладельцев или посторонних желающих.
- Составление договора купли-продажи.
- Совершение нотариальных действий по переоформлению права собственности.
Возможные риски при продаже доли в квартире
Даже при соблюдении порядка и сроков при продаже доли риск вмешательства в сделку другими собственниками всё же существует. Если кто-то из них желал купить долю и имел возможность это сделать (а это немаловажно), но по уважительным причинам не успел в срок известить об этом продавца, то он может в течение трёх месяцев со дня, когда ему стало известно о продаже доли другому лицу, обратиться в суд с требованием о переводе на него прав и обязанностей покупателя по такой сделке.
Важно! В первую очередь ему необходимо будет доказать свою платёжеспособность на момент спорной продажи.
Ещё один риск при продаже доли возможен в том случае, если в числе долевых собственников есть несовершеннолетние. Здесь перед продажей доли необходимо заручиться письменным разрешением от органа опеки на отказ несовершеннолетнего собственника от преимущественного права покупки. И если квартира однокомнатная, то получить такое разрешение будет весьма проблематично. Потому что вселение в квартиру с проживающими в ней детьми либо одним ребёнком постороннего лица, купившего долю, явно ухудшит условия проживания несовершеннолетних, что само по себе недопустимо.
Другой вопрос — насколько актуальна на рынке недвижимости доля в однокомнатной квартире. Вряд ли у кого-то возникнет интерес стать собственником квадратных метров без возможности комфортного проживания в квартире. А потому единственным оптимальным решением в таких случаях будет покупка доли остальными собственниками.
Однако если нет уверенности в своих силах и знаниях, то лучше всего обратиться за помощью к специалисту. На любой стадии продажи – от принятия решения до подачи документов на государственную регистрацию перехода права – сопровождение юриста поможет избежать ошибок и сложностей.
ВНИМАНИЕ! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в статье могла устареть! Наш юрист бесплатно Вас проконсультирует — напишите в форме ниже.
Требуется ли согласие других собственников для продажи доли в квартире?
Нет, обязательным условием является только предоставление другим владельцам права преимущественной покупки. При соблюдении данного требования они не могут препятствовать в проведении данной сделки.
Если собственник не согласен с продажей вашей доли третьему лицу, он должен выкупить ее самостоятельно на предложенных вами условиях. Он может оспорить эту сделку в суде, если, к примеру, вы не направили ему уведомление или продали долю ранее установленного срока. Но в этом случае ему также придется купить ее самостоятельно.
Если же вы планируете продать долю одному из совладельцев, то другие участники долевой собственности уже не смогут претендовать на это имущество.
Можно ли продавать долю ребенка в квартире?
Да можно, для этого необходимо получить согласие органа опеки и попечительства. При этом ребенок взамен отчуждаемой доли должен получить равноценную в другом жилом помещении, в противном случае опека не даст разрешения на сделку. Не обязательно проводить обе сделки по продаже и наделению несовершеннолетнего собственностью через куплю продажу. Возможен вариант, при котором доля несовершеннолетнего продается, а он получает равноценную долю в дар. Задача опеки – проследить за тем, чтобы несовершеннолетний не остался без собственности, доля его не уменьшилась, а условия не ухудшились.
Сделки с участием органов опеки и попечительства всегда непростые и затянуты во времени. В среднем на рассмотрение заявления у органов опеки уходит 1-1,5 месяца. При этом опека не всегда принимает положительное решение. Если они не дают разрешения на сделку – выход только один – обращаться в суд, но это очень небыстрый процесс. В среднем рассмотрение дела занимает от 6 месяцев. Будет ли покупатель ждать столько времени – большой вопрос.
Можно ли выкупить долю соседа против его воли?
Выкупить долю против воли соседа можно, но только в том случае, если эта доля незначительная (1/8, 1/10, 1/32, 1/50 и т.д.), владелец там не проживает и ее невозможно выделить в натуре.
Например, в двухкомнатной квартире есть два собственника. У одного доля 7/8, у другого – 1/8. При условии, что собственник меньшей доли там не проживает и не имеет интереса к данной недвижимости, можно обратиться в суд и потребовать обязать сособственника продать свою долю по рыночной цене. Для этого необходимо сделать оценку этой доли и внести всю сумму на депозит суда. Такая практика не редкость. Суды охотно дают разрешение на выкуп незначительных долей, потому что в действительности от незначительной доли нет пользы ни для собственника, ни для его сособственника, который не может полноценно распоряжаться своим имуществом.
Нередки случаи, когда совладельца квартиры не спешат соглашаться или отказываться от выкупа продаваемой доли. При соблюдении процедуры уведомления остановить продажу невозможно, но существуют нарушения, которые дают возможность обратиться в суд и оспорить договор купли-продажи:
- Если в пакете документов отсутствуют бумаги об отказе совладельцев.
- Не прошло 30 дней с момента уведомления других дольщиков.
- Не предоставлен один или несколько обязательных документов или их подлинность вызвала сомнения.
- Нет разрешения от органов опеки.
- Есть действующее постановление суда о приостановлении продажи.
Противостояние закона и морали
С условиями и процедурами, предоставляемыми законодательством, мы разобрались. И теперь понятно, как это работает с юридической точки зрения.
А теперь давайте разберем главную проблему долевого вопроса. С моральной точки зрения эта процедура ни черта не работает. Серьезно. В реальности попытки продать кусок собственности в составе одной, отдельно взятой жилплощади, не то чтобы трудно. Практически невозможно. И здесь вопрос сложностей не связан с заверенными бумажками, нотариусами и прочим официозом.
Главный стопор таких сделок — это банальный человеческий фактор. Вот в чем проблема. Возьмите обычную человеческую привычку, обстоятельность и ровный жизненный уклад, которые сформировались за время совместного владения жильем, будь то родственники или просто соседи. Любые кардинальные изменения в этой функционирующей системе включают психологическую опцию защиты «местной гармонии» любым доступным способом. Поэтому просто договориться о смене собственника доли обычным способом, увы, не получится никогда. Отсюда высокая напряженность отношений, срывы, зловредства, и, не дай бог какие еще подлости.
Даже если сотоварищи по собственности проявили лояльность к волеизъявлению одного из владельцев, вопрос доли, прописанной в договоре, обязательно уткнется в физические размеры жилья. Как уже говорилось ранее, доля — это просто площадь владения, никак не закрепленная в документе в пределах реальных квадратных метров. И фактически такой жесткой привязки не будет, потому что в квартире есть общественные метры, принадлежащие всем разом при долевой собственности. Отсюда и причина споров, непрекращающийся дележ, тщетные попытки «выдать» каждому реальные углы в квартире, на основе положенных арифметических долей из договора собственности.
И такие споры длятся годами. Причем абсолютно неважно, являются ли владельцы сторонними друг другу людьми либо они родственники друг другу. С последними еще сложнее, ведь в спорах постоянно идет давление как раз на родственные связи и пренебрежение ими.
Единственным здравым и правильным решением, как продать долю, может быть только продажа квартиры целиком. То есть реализация недвижимости при сохранении долей и последующая выплата каждому соответствующей рыночной стоимости. По-другому выудить деньги из общего жилья практически нереально. Хотя, стойте, я упоминала о черных риэлторах ранее. Вот теперь настало их время выйти на сцену.
В черном-черном городе…
Что это за ребята такие, вы можете почитать в одной из моих статей, где про них довольно подробно рассказано. В канве сегодняшнего разговора тема выкупа доли в квартире — одна из излюбленных схем работы черных риэлторов.
Для продавца доли работа с ними — реальное благо. Он получает необходимую сумму за свою часть жилья и то, что произойдет дальше с этой квартирой и прочими владельцами, его уже не интересует. А черные риэлторы начнут действовать оперативно, подселив особых жильцов на свою жилплощадь. И эти дебоширы, алкоголики и прочие маргиналы активно станут расшатывать привычный уклад квартиры, делать жизнь в ней настолько невыносимой, что прочие участники будут вынуждены продать новоявленному собственнику свои доли, естественно, по слишком заниженной цене и, вероятно, с горечью вспоминая свою прежнюю упертость в диалогах с предыдущим собственником.
Как платить налоги с продажи доли
Правила уплаты налогов такие же, как и с продажи квартиры. Платить не нужно если:
- Продали единственное жилье, и срок владения им был больше трех лет.
- Продали не единственное жилье, но оно было получено в ренту, наследство, по договору приватизации или по договору дарения от близких родственников. И срок владения жильем был больше трех лет.
- Продали не единственное жилье, но срок владения им был больше пяти лет.
В остальных случаях налог платить надо.
Сумма налога зависит от вашего статуса. Для неналоговых резидентов — 30%, для резидентов РФ — 13%. Считать налог нужно не от всей суммы:
- Можно отнять от общей суммы продажи 1 млн руб. — так называемый налоговый вычет. А уже затем посчитать процент от получившейся суммы.
- Или отнять от дохода сумму расходов на приобретение доли, а затем посчитать процент. Это выгодно, если вы покупали долю, а не получили ее фактически бесплатно, например, подарком или наследством.
Как можно продать долю в квартире, если другой собственник против
Бывают случаи, когда один из собственников желает продать свою долю, но второй категорически против этого. Первый поступает законно, пытаясь вручить уведомление о своем намерении, но второй даже принять его отказывается. Тем самым не давая возможности соблюсти весь порядок законодательства.
Вариант 1. Прибегнуть к судебному разбирательству. Сторона, желающая продать долю, должна грамотно и мотивировано изложить причину продажи. Возможно, это нежелание совместно проживать со вторым собственником или финансовая необходимость.
Суд всесторонне изучит все материалы дела и примет решение, сопоставив сопутствующие обстоятельства. В том числе учитываются и размеры долей в имуществе каждого. В результате суд может обязать продать свою долю несогласного совладельца другому, если у него имеются на то финансовые возможности. Но, если он проживает в этой квартире постоянно, то заставить его продать свою долю не может даже суд.
Вариант 2. Однако, если второй собственник против продажи и категоричен в этом вопросе, можно воспользоваться другим законным путем – продать долю, оформив договор дарения, деньги получить по расписке. В этом случае никакого согласия остальных сособственников не требуется. При этом дарить можно абсолютно любому гражданину.
Но существуют риски:
- можно остаться без денег, т.к. доля передается в безвозмездное пользование;
- сделка может признаться мнимой и отменена судом, в том случае если будет доказан факт передачи денег.
Вариант 3. Не понадобится согласие и в случае заключения договора займа. Смысл заключается в следующем: продавец берет в долг денежные средства, оставляя долю в квартире в залог. Затем заключают «Соглашение об отступном» и заложенная доля в квартире переходит в счет ее погашения.
Продажа части квартиры
После выделения доли хозяин вправе ее продавать. Но перед тем как это сделать, необходимо предложить осуществить выкуп своей части другим собственникам. По закону, перед тем, как продать долю в квартире, другим хозяевам обязательно стоит направить письменное уведомление с предложением совершить покупку.
В таком документе указывается стоимость и технические характеристики жилища. Принять решение о купле вашей доли совладельцы могут в течение месяца после ознакомления с письмом. То есть за этот срок они должны либо принять ваше предложение, либо отказаться от покупки.
Чтобы не возникло никаких недоразумений, такое предложения необходимо отправлять заказным письмом. Ведь если в дальнейшем, например, собственники заявят в суде, что они не получали никакого уведомления, то вы сможете предоставить доказательства.
Как продать квартиру с долей несовершеннолетнего?
Если в квартире прописан несовершеннолетний, то все зависит от того, является ли он собственником жилья или нет. Если на продажу выставляется принадлежащая ему доля, то, чтобы ее можно было реализовать, придется получать разрешение от органов попечительства и опеки. Во всех иных случаях идет такая же предпродажная подготовка. Однако предложение о покупке направляют не ребенку, а его родителям или же опекунам.
Отсылать письмо-уведомление придется, конечно же, и другим собственникам. Если отношения между соседями нормальные, то можно просто обсудить этот вопрос с ними, а потом оформить нотариальный отказ каждого совладельца от покупки. Если же владельцы отказались от приобретения вашей доли, но вы изменили цену, их снова придется заново письменно уведомлять об этом и ожидать ответа на протяжении месяца.
Риелторы отмечают, что в процессе продажи доли можно столкнуться со многими трудностями. В первую очередь это может быть связанно с тем, что некоторые совладельцы путают понятия «преимущественного выкупа» с «разрешением на продажу». Они, к примеру, могут уклоняться от получения письма-уведомления о продаже доли, а без их письменного отказа провести регистрацию сделки не представляется возможным. К сожалению, в Гражданском кодексе ничего не говорится о том, что делать в случае, если соседи не идут на встречу.
Примечательно и то, что обязать продать долю в квартире других совладельцев по закону нельзя. Посягательство на частную собственность других лиц – это уголовно наказуемое деяние. Поэтому договориться о выкупе вами долей других собственников можно только полюбовно.
Бывают и такие ситуации, когда выкупить предложенную долю захотят сразу же несколько совладельцев. Если такое случается, то продавец сам может выбирать, кому из них передавать свою долю.
Выделяем долю в натуре
Вы владеете долями в частном доме? В этом случае, если позволяет земельный участок, можно выделить долю в натуре – это юридический термин, который обозначает выдел из общей недвижимости не просто долю на бумаге, но и долю из фактического общего имущества, что закреплено в пункте 3 статьи 252 ГК РФ.
Таким образом можно разделить дом на несколько частей – каждая с отдельным адресом, входом (крыльцом), счетчиками, а чтобы соседи не заходили на вашу территорию, отделиться от них стеной. Да, это затратно. И не всегда реализуемо: нередко переустройство невозможно без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, особенно если мы говорим про старый и ветхий фонд, где каждый удар отбойным молотком может обрушить здание целиком. Ведь нередко требуется вносить изменения в инженерные, газовые, электрические сети, систему водоснабжения, канализацию и вентиляцию, а также проводить реконструкцию – изменять характеристики объекта, такие как общий и жилой метраж, этажность дома, сооружать пристройки и т. д.
Вы владеете долями в квартире и желаете выделить долю в натуре, к примеру сделать из трешки коммуналку с санузлами в каждой комнате, под тип квартир-студий? Здесь действует аналогия с частным домом. Но с поправкой: получить согласование на все работы сможете только в том случае, если жилье находится на первом этаже либо на втором, но под ним на первом нежилые помещения (офисы, магазины и т. д.). Говоря кратко, это связано с тем, что запрещено переносить мокрые зоны (санузлы и кухни), когда под вами находятся жилые помещения.
Существует судебная практика согласования переноса мокрых зон в квартире на втором этаже над жилыми помещениями, в которых мокрые зоны уже были перенесены, а заявитель хочет расположить свои так же, как на первом этаже. Практика до сих пор спорная, и существует риск, что суд откажет вам в таких требованиях, – но не упомянуть об этом я не мог. Если вы осознаете все риски и последствия, можно рассмотреть этот вариант.
Какой долей я владею?
Доли могут быть двух видов: в совместной собственности – как правило, приобретенные в браке (количество долей не выделено), и в долевой собственности – она характерна для наследования, дарения, купли-продажи и т. д. (к примеру, 1/16 или 50%). Чтобы узнать наверняка, каким видом долей распоряжаетесь, закажите выписку из ЕГРН – в ней будет отражена совместная собственность либо долевая. Если у вас первый случай, можете добровольно зарегистрировать соглашение о выделе долей (через МФЦ).
В случае спора в иске об определении порядка пользования жилым помещением первым требованием укажите «выделить доли», распишите, кому в каком размере доли должны принадлежать по вашему мнению. Не забудьте в соответствующем пункте обосновать требования пунктом 2 статьи 254 ГК РФ. Вторым требованием у вас будет стоять закрепление конкретных жилых помещений за конкретным лицом.